新讯网官方唯一联系电话：15001380073 刚刚过去的2015年，是北京二手房市场名副其实的“大年”。据链家研究院统计，2015年，北京全市二手住宅网签总量为198018套，与2014年相比大幅上涨91.2%，为近六年来，水平。仅仅在12月，二手房成交量为24543套，创全年新高。
近20万套的二手房成交量已经是纯商品住宅新房的近四倍，这一态势在2016年是否还会持续?作为目前市场上刚需和刚改人群置业的主要选择，2016的二手房价格是否也会搭上顶豪项目的快车，距普通购房者越来越远?
预算有限 刚需没法跟着土地跑
宋小姐上周和业主正式签了合同，买下了回龙观某小区里的一处大三居。
计划买房时，宋小姐最初的目标是新房。她工作地点位于中关村板块，此前租房时住在回龙观。宋小姐在北边搜罗了一圈，始终没有找到满意的。她发现，自己手里300万元的预算，在北边买新房，的选择是昌平南邵。虽然南邵满足她对于价格的要求，但六环外的位置让她很难接受。宋小姐告诉《广厦时代》，从南邵到她的工作地点，如果乘坐地铁，每个环节都，连接，最快也要一个半小时。
反复衡量了利弊之后，宋小姐将目标落回了回龙观。虽然房子比较老，但胜在价格合适，120平方米左右的户型，总价为260万元。宋小姐表示，她有一定房地产的从业经验，知道像回龙观这样的区域未来升值空间有限，但那些热点地区和地王集中出现的板块，对她这样的购房者是可望而不可即的。先有个自己的房子住下来，是他们在购房时首先考虑的事。
五环内新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多购房人转投二手房的主要原因。据中原地产市场研究部统计，2015年，北京新建纯商品住宅成交中，五环外项目占比达90%。购房者在有限的预算下，综合考虑交通成本，最终的选择只能投向二手房。即使购买二手房会面临社区环境、物业水平等诸多问题，但在价格面前，其他因素则显得更容易被接受了。
亚豪机构市场总监郭毅表示，2016年，二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。特别是刚改人群，一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。不过，除了二手房外，曾经主要面对，置业的刚需和投资客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。这主要是因为包括恒大、旭辉等房企在内的一些开发商，将4.2米的商住产品两层放在一起，打造出了商住别墅，也迎合了部分刚改人群的置业需求。
2015年是特殊年份 2016年成交量或回落
刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场，那2016年二手房成交量是否会再创新高呢?
在这一点上，业内人士几乎都给出了否定的答案。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，3·30新政以来，一系列利好政策效应的叠加，是刺激2015年成交量上涨的主要原因。但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后，明年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。
郭毅则预计，2016年二手房成交量很难超过2015年。因为2015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策对于改善人群的拉动，造成了今年卖一买一、甚至是卖二买一的客户量明显激增，二手房的流通性大大增强。另一方面，今年股市的波动对于二手房的成交也起到了一定的促进作用。这二者的刺激和拉动在2016年都将有所减弱。
另外，多个地王的入市虽对二手房价格不会起到决定性作用，但整体价格一定是上涨的，价格的提高对于成交量也会有一定的抑制作用。
中原地产首席分析师张大伟同样持此观点，在他看来，2016年二手房的成交量应该不会超过2015年，特别是下半年这样的态势难以持续，但上半年这种供需两旺的情况应该会持续。
全年成交量持续走高在业内看来出现概率很小，但对于一季度二手房的成交，很多人认为将延续12月的火热。二手房市场最前沿的观察者——经纪人们对于未来“生意”大都乐观。在链家研究院发起的一项经纪人预期调研显示，参与调研的700余名经纪人中，31%的经纪人预计1月成交量会上升，39%的经纪人预计1月成交量与12月基本持平。
市场环境仍支撑价格上涨 卖房应策略性定价
在刚刚过去的2015年，各家机构给出的统计数据中，大都反映了一个事实——量涨价稳。统计数据中，2015年二手房成交均价相较2014年同比涨幅都是个位数。这似乎与处在市场中的买卖双方直观感受并不同，张大伟对此给出了分析解释：2014年全年的房价是下调的，而2015年房价是整体上涨的，因此要想看出2015年二手房价格的涨幅，更应该看2015年12月相对2014年12月的同比上涨幅度。如果这样计算，全年房价上涨超过10%。
2016年的二手房价是否会照此速度持续上涨呢?尤其是一些地王集中的板块，二手房价格跳涨的情况是否会出现?
张大伟认为，由于区域内新建的商品房普遍的高端化，二手房市场相对独立，不会受到太大影响。郭毅则表示，虽然地王周边的二手房品质与地王上的顶豪项目不具备可比性，但区域价格的整体提升和区域整体环境的改善是确定的，二手房业主的心理预期必然会上涨。
对于全年二手房的价格走向，业内普遍表示，很难断言。作为市场中最敏感的元素，政策对于二手房市场的影响是决定性的。也正因为此，二手房2016年全年的价格走势很难预测，但率先到来的一季度里，二手房市场的暖冬仍将持续。
根据链家研究院统计，12月第四周新增房源挂牌价为40767元/平方米，较前一周上涨2.4%。成交房源议价空间为2%，环比下降0.1个百分点，为年内，水平。本周调价房源中降价房源占比为44.1%，为近34个月以来的，值。在上述针对经纪人的调研也显示，有56%的经纪人预计1月二手房价格仍保持上涨趋势，61%的经纪人认为未来三个月内市场将继续上行。
从经纪人的判断就可以看出，市场的高预期已经形成，在需求量不减的情况下，未来房价仍有继续上升空间。
另外，在供需方面，根据链家研究院统计，12月第四周日均新增客源量较上周下降15.8%，日均新增房源量较上周下降3.9%。虽然新增需求量有较大幅度下降，但其总量较为可观，仍可支撑房价的上涨趋势。链家研究院李巧玲认为，在房价上涨预期和史上最宽松的信贷政策的双重作用下，春节前还将有部分客户入市购房。预计2016年的第一季度，北京二手住宅市场总体预期向好。
预期向好，但价格涨幅还很难说。郭毅提醒，二手房业主如果急于卖房套现，还应根据市场目前成交水平合理定价;如果不急于出手，可以适当提高挂牌价格，根据看房客户量多少来试探市场价格变化。
