8月商品住宅成交规模回调 细分市场走向差异化

　　8月商品住宅整体成交规模回调，各细分市场(刚需、改善、高端、商改住)表现差异，月末利好政策将继续刺激需求释放。

　　【政策环境背景】

　　在今年经济下行压力仍未缓解的情况下，房地产市场正在被赋予越来越重的稳增长期待。今年以来，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，多重利好政策不断出台，购房环境，宽松。

　　而8月份出台的多部委联合取消“限外令”、降准降息、公积金二套房首付比例进一步下调等政策，也证明了房地产在稳定中国经济方面作用和国家在鼓励改善人群置业方面的倾向性。此外，通州限购令的出台，也是政府对于局部市场“降温”的调控手段，这也是北京，针对区县实施单独的限购政策。

　　【8月商品住宅市场】

　　8月份，北京商品住宅整体市场成交规模环比虽有所减少，但仍保持较高规模。全市商品住宅(含新房商品住宅及商改住、自住型商品房和二手住宅)总成交规模为2.8万套，环比虽然减少11.51%，依然是今年单月第二高点，且同比大幅增加100.9%。

　　新房纯商品住宅整体

　　Ø 成交规模：剔除自住型商品房，8月全市新房纯商品住宅共成交8938套，环比、同比分别增加11.8%和127.1%，且比今年月均成交高61.7%。

　　Ø 存量压力：新增供应保持放量态势，共新增8136套，高于今年月均供应水平39.9%;截止8月末，纯商品住宅可售存量为10.32万套，环比微幅减少0.2%，可售存量在供应放量态势下呈减少态势，说明市场去化力度增强。

　　Ø 供需关系：成交规模保持高位、可售存量呈减少态势，8月全市新房纯商品住宅可售去化强度为5.6%，环比增加0.3个百分点;纯商品住宅成交均价为29370元/平方米，环比微幅上涨0.3%。

　　新房住宅细分市场

　　Ø 刚需：9月刚需住宅整体市场(含自住型商品房)成交量环比虽然减少，但继续保持一定规模，共成交5535套，环比减少37.8%，但仍高于今年月均成交量19.2%。刚需住宅新增供应量出现明显萎缩，截止8月末，市场存量也相应出现10.3%的减少，刚需市场形势较为稳定。

　　Ø 改善：8月改善住宅市场成交规模也出现减少，共成交2525套，但仍明显高于今年月均成交30.1%。新增供应量回归高位，高于今年月均水平66%，市场存量虽因此小幅增加3.7%，但可售去化强度提升，整体形势向好。

　　Ø 高端： 与刚需和改善市场不同，8月高端住宅成交量环比则出现增加，共成交342套，环比增加33.6%，且高于今年月均成交水平79.1%。新增供应明显增加，共新增578套，高于今年月均供应量73.1%，可售存量环比也增加16.5%，去化压力增加。

　　Ø 商改住*8月商改住共成交3283套，环比、同比分别增加大幅88.35%和243.77%。新增供应量继续高位，共新增商改住3449套，比今年月均新增水平高出33.99%。在新增供应量保持一定规模供应情况下，可售存量维持稳定，可售去化强度环比小幅提升，市场形势也呈现向好态势。

　　二手房市场

　　8月全市二手住宅成交量环比虽然减少，但继续保持较高规模。共成交19088套，环比减少11.11%，但同比大幅增加了126.32%。且今年1~8月北京二手住宅累计成交量已达12.56万套，同比增加106.03%。

　　【8月土地市场】

　　*经营性用地成交*8月全市共成交经营性用地1宗，为丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块，该宗地建设用地面积8.5万平方米，规划建筑面积16.64万平方米。现场竞买报名单位共计7家，经64手激烈报价后，由中铁建方兴联合体以50.25亿的触顶价格竞得该地块，溢价率为50%，经营楼面价高达51903元/平方米。

　　*经营性用地公告*截止9月2日，9月份将有6宗住宅地块竞价，且包括孙河、东坝等板块的优质地块，其中孙河乡北甸西村购买文件企业数，已达50家以上，其它5地块购买文件数也在35家以上，受关注度均较高，届时北京土地市场将迎来激烈的竞价场面。

　　【小结】

　　8月份，全市商品住宅市场继续延续原有热度，整体成交规模虽然环比小幅减少，但仍保持一定规模。从细分市场来看，刚需和改善市场成交规模虽然减少，但仍明显高于今年月均成交水平，市场形势向好。高端住宅成交量环比有所增加，且高于今年月均成交水平，但其存量压力依然较大。商改住成交规模虽然持续回升，但受供应量继续放量影响，市场存量依然高位徘徊，去化压力明显，但整体呈现向好态势。

　　今年以来楼市调控政策的频繁利好，全市商品住宅形势整体向好。8月份，“限外令”放宽、降准降息和二套房公积金贷款首付降低等利好政策的出台，将进一步引导市场需求不断释放，未来几个月北京商品住宅市场形势依然向好。而通州“限购令”的出台，将对于通州局部市场成交起到明显降温作用，但受政策未对非70年产权产品进行限制，将助推通州区商改住产品成交升温。

　　附：2015年8月北京商品住宅总体及细分市场项目成交排行榜

　　2015年8月北京新房纯商品住宅(不含自住型商品房)项目成交套数总排名：

　　2015年8月北京纯刚需(不含自住型商品房)项目成交套数排名：

　　2015年8月北京自住型商品房项目成交套数排名：

　　2015年8月北京改善住宅项目成交套数排名：

　　2015年8月北京高端住宅项目成交套数排名：

　　2015年8月北京商改住项目成交套数排名：

　　来源：搜狐焦点