楼价一直很平 西安松限库存去化周期超20个月

　　原标题：楼价一直很平 西安（楼盘）"松限"库存去化周期超20个月

　　城中村改造和新区大规模开发带来大量供应而需求有限西安房价十年仅翻两倍

　　2014《家天下》记者天下行

　　想到西安，也许第一反应就是去旅游，历史悠久的西安，乃是13朝古都。但说到房地产市场，也许对西安楼市有了解的却，。然而，西安这座以旅游闻名全国的城市，这个长三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的门户城市与重要交通枢纽，却在短短几年间同样成为各大开发商争抢的市场。不过，新区土地集中出让也导致西安楼市供应量巨大，反而让开发商们谁的日子也不好过，“不卖不行，卖得贵不行，卖得便宜又怕亏钱”。

　　文/图：记者陈白帆

　　限购与解限时间表

　　2011年2月25日西安原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，标志着西安限购开始。限购区域为西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区)；

　　2011年2月28日西安“限购令”实施细则出台；

　　2014年7月27日西安市宣布60平方米以下住房取消限购；

　　2014年8月28日下午西安宣布自9月1日起全面取消限购。

　　九月房价，平过两年前

　　记者是在今年8月31日到达西安的，恰是西安宣布全面取消限购的第3天。然而，记者踩盘发现，即便是宣布解除限购后的，周末，西安楼市也未出现预期中的火爆场面，不少楼盘销售中心仅有几台客户在看盘。不少销售人员表示，“因为原来的限购对于西安来说也没有什么影响。”某国内知名房企的项目负责人直言不讳，“西安对限购令的执行力度并不严，像我们公司的项目，买家只需额外给800元手续费就能搞掂社保证明了，外地人想买房不是问题。”

　　解限改变楼市预期

　　在西安曲江区的金地·湖城大境，有销售人员告诉记者，限购取消对楼市来说依然有利好，“至少买家们会觉得楼价很难再往下进一步走低，解限后，也有西安本地买家过来买房，怕9月1日以后折扣会少”。

　　记者在随后几天的采访中也感受到，西安各盘大多选择“按兵不动”，甚至有楼盘加大优惠力度以求尽快出货，比如有楼盘从起价的5400元/m2再降200元，还有浐灞、曲江两盘以4800元/m2和4950元/m2低价入市，都在一定程度上带旺了人气。

　　对此，房价点评网西安首席分析师徐亚林表示，“西安这种一直处于低位平稳发展状态的城市，对政策的敏感度不是很高。”

　　“金九”量升成色足

　　不过，随着市场对限购令的消化，9月份西安楼市成交量还是有了明显的变化。根据西安市房管局公布的数据，9月西安“金九”有成色，商品房销量明显攀升，其中住宅销售量达到165.14万平方米，同比增长53.12%，环比增长48.49%。而在9月30日央行宣布放松首套房认定标准后，西安有开发商表示，感觉国庆期间到访客户有所增加，但楼市热度暂时还没有特别明显的回升。

　　放松限购虽然在一定程度上推动了西安的成交，但对价格的帮助并不明显。根据搜房网的统计，9月西安住宅均价为6904元/m2，环比8月的6927元/m2继续下跌0.33%。有当地开发商认为，价格下跌，与部分开发商在“金九”以价换量以及“刚需”买家集中时间出手不无关系。预计之后西安房价也不会出现大幅上涨的情况。

　　促销多观望仍浓

　　记者留意到，这个价格甚至同比2012年9月份的7088元/m2还便宜了2.5%。而2013年9月全国楼市热度接近，点时，西安住宅均价甚至去到7233元/m2。可以说，2012年“金九”时在西安买了房的市民，两年后不仅没等到楼价上涨，可能还要面对两年后的房比自己当时买还要便宜的尴尬局面。

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　　西安楼市之惑

　　国内知名开发商纷涌入

　　产品不错价格“平到笑”

　　中国习惯性依据政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射能力等标准把各个城市划分为一线、二线、三线甚至四线，而每个层级内又会再分为“强”、“中”、“准”。作为区域中心城市的西安，被列入二线城市，由于经济发展原因，仅被列入二线“中”的队伍，在“中”的名单中，也被列在南京（楼盘）、武汉（楼盘）、哈尔滨（楼盘）和沈阳之后。

　　房价点评网西安首席分析师徐亚林表示，西安房地产市场可能是全国表现最为稳健的市场之一，市场的年度波动起伏比较小，相对平稳是西安市场的一大特点。

　　，豪宅仅约2万元/m2

　　西安已吸引国内几乎所有知名房企进入。记者在西安采访时发现，暂时仍未进入广州（楼盘）楼市的龙湖、华润、华远、华侨城等房企，已在西安有精品项目，另外，绿地、恒大、保利、金地、中铁、中冶、中建等房企也有项目。而西安本地房企亦不少，近期也出现万科、保利与本地房企共同开发一个地块的情况。中海则是西安曲江一期的大地主。另外，进入西安并不算太长时间的万科，在西安也有高端项目如万科大明宫、“刚需”项目如万科金域东郡、万科城等。雅居乐在西安也有两个项目，分别为在曲江一期的雅居乐·御宾府以及位于城南大学城附近的雅居乐·铂琅峯。

　　虽然在西安的大型房企很多，但西安楼价在广州人看来，简直可以用“平到笑”来形容。如万科大明宫这种市区，豪宅，价格也不过2万元/m2左右。整个市场大部分为5000~7000元/m2的房子，甚至有不到5000元/m2的低价房。9000/m2以上的已是高端盘，1万多元/m2以上的已可以被叫做豪宅。

　　库存去化周期超20个月

　　据克而瑞监测数据，截至2014年9月份，西安市住宅总库存量在1800万平方米的水平，库存压力巨大是目前市场的核心问题，在这个前提下，西安市场的价格水平在短期内提升的难度很大。

　　有不少项目负责人也表示，受2008年后拿地潮的影响，住宅供应量在近几年集中释放，之前两年去化周期不过10个月左右，但2014年开年之后库存压力明显增加，西安库存的去化周期估计已经在26个月至30个月之间，不少旧城改造项目的出现以及周围新区的大规模开发是让库存量增加的重要原因。

　　采访手记

　　销售日子不好过

　　互相吐槽不避嫌

　　在广州，逛街时常会看到店铺里贴着“同行免入，面斥不雅”的告示。然而，并不是所有的市场都排斥同行，记者近日在西安采访时就发现，不仅很多房企的营销负责人都跟附近竞争对手的营销人员很熟悉，穿着工作衬衣也能到对面销售中心喝茶聊天，甚至就算不认识对方的人，只要说是××房企的来参观学习，对方销售人员也会热心接待介绍。

　　更有意思的是，两个竞争对手之间的聊天不仅包括“你们现在卖得好么？这个月卖了多少套”这种详细的内容，甚至还有“听说你们有几套特价房，还有么？我想买啊”，“你们降了多少，还降不降？”这样直爽的对话。之后记者也向一些房企营销人员了解同行这样相处的原因，不少营销人员都表示，一来大家都卖不动，不用遮遮掩掩；二来同行互相参观学习很正常啊，反正都是公开信息。当然，还有一个潜在的原因是，世道不好时，做营销的流动性也很大，也许今天还在东家，明天就要去西家，多个朋友多个机会，你好我也好。

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　　买房故事

　　远郊平价房和煤老板抛售拖累房价

　　旧城改造，4000多元/m2低价房市场上大把

　　近几年，西安大力推进“城中村”改造，带来边缘地区“城中村”改造后新建商品房的大量增加。“在西安东北郊，没有配套没有环境可言的地方，会有4000多元/m2的毛坯商品房。这些房因为单价总价都很低，除了吸引低层人士购买外，也会吸引很多拿了补偿款的村民购买。而且这些房还能做到80平方米三房，120平方米四房，但确实没有舒适性可言。”西安某大型房企相关负责人介绍，今年以来，西安卖得，的就是这种远郊的平价楼，1个月有100多套成交量，如果是价格比较高的区域，比如7000元/m2以上的，就算是“刚需”盘，一个月能卖20~40套已是非常好的销售业绩。

　　能源行业低迷，土豪低价抛盘累及一手豪宅

　　讲到“房姐”，西安高端片区曲江区某开发商一脸无奈。“像"房姐"这种拿几个身份证在曲江豪宅片区买楼的以前还挺多的。2010年~2012年上半年能源行业还做得比较好，确实很多煤老板来西安买房。”谈及当年，开发商表示土豪买房都是“团购”，一个人来帮一堆人下定，付了定金后，那些业主才会陆续过来签约，“但后来能源行业不景气，也有煤老板抛售豪宅，价格低于市价都还卖不出去，也直接拖累了一手豪宅的价格。”

　　主流媒体地产主编

　　当地楼市

　　点评

　　房价洼地OR西安机会

　　在众多的城市样本中，西安是一个独特的范本。

　　对于老百姓来说，一个城市均价在6500元/m2左右，三环等稍远一些区域，价格“5字头”，还很有可能是万科、中海等品牌开发商，当然是件极实惠的事情。然而，对于业内人士来说，西安房价之低，十年间仅从3000元/m2涨到6000元/m2，只有两倍增速，却是件非常痛苦的事。每每以郑州（楼盘）、兰州（楼盘）、成都、重庆（楼盘）等周边城市类比，房价、成交量西安都是稍逊一筹。

　　分析西安房价一直低位运行的原因，首当其冲是供应量很大，而需求有限。从个人的感触来看，西安楼市还有一个较为显著的特征，即城中村改造带来的城改房大量供应。据不完全统计，市场约有500~700个主力在售楼盘，其中超过1/3是城改房。

　　很多人期待930新政一出，市场就会有变化。虽然我们也认可，在未来改善性需求将迎来高峰，但西安目前仍以“刚需”货量为主。在曲江二期、西咸版块等热点区域，中海、金辉、金地、保利、华润、万科等项目还在扎堆“拼杀”。

　　从专家的角度来看，论人口、经济规模、吸附力和年轻人的数量，西安的利好显而易见：常住人口850多万，经济规模可以，GDP5000亿上下，西北中心城市，教育、医疗、城市配套在西北，，如果每年30万的大学毕业生能留下，改变中小户型过剩、改善性房产不足的现状，西安的后发优势还是存在的。

　　西安楼市

　　启示录

　　曲江新区之“痛”

　　配套跟不上，豪宅区也得卖“刚需”

　　曲江新区可以说是西安开发新城的一个缩影。

　　“曲江规划都是为富人度身订造的。”有开发商直言不讳。西安目前的豪宅盘主要集中在曲江新区一期，然而在过高的库存压力下，聚集了众多豪宅的曲江新区一期也不得不放低身价，开始卖“刚需”产品。

　　资料显示，曲江新区原名西安曲江旅游度假区，2003年7月更名为“曲江新区”。曲江新区属于雁塔区，位于西安城东南，是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，核心区域面积40.97平方公里。

　　拥有大雁塔、大唐芙蓉园、大唐不夜城、曲江池遗址公园等景观的曲江一期可以说是成功的范本。但是，曲江二期却暂时难以复制一期的辉煌，这也导致曲江二期的项目只能“贱价出售”。

　　有开发商表示，总体来说，西安人都喜欢住南郊和高新区，用在曲江一期买房的价格，其实可以在其他区买到很不错的房子。如果说曲江一期还是有规划、有配套的，那么曲江二期则属于挖了个坑给开发商跳，“买曲江二期的可以说是不太理智的客户，赌的是曲江二期的未来。”跨了三环的曲江二期，在道路建设、生活配套各方面都无法与曲江一期比，而更大的打击则来自于规划的难以实现。

　　在曲江二期项目的卖点中，曲江燕梦湖曾与雁鸣湖、南湖齐名，“湖景别墅、一线临湖景观”曾是开发商对它的期待，但如今，这一期待已经成了泡影。在，的曲江规划图上，“燕梦湖”彻底消失了踪迹。