抓住上市房企再融资松绑契机 招商地产拟发行80亿元可转债

　　随着房地产债券融资市场的放开，房地产企业又迎来了新一轮在资本市场融资的契机。

　　10月28日晚间，招商地产(000024,股吧)发布公告称，将公开发行A股可转换公司债券，本次可转债的发行总额不超过80亿元，具体发行金额将提请股东大会授权公司董事会在上述额度范围内确定。

　　此次招商地产拟发行可转债的存续期限为6年，每张面值为100元，按面值发行，发行年利率不超过3.0%，每年付息一次，而扣除发行费用后的资金用途，将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目。

　　招商地产表示，在不改变本次募投项目的前提下，公司会根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整，募集资金不足部分由公司自筹解决。

　　对于此次招商地产的可转债发行方案，相关分析师认为，在目前房地产再融资环境松绑的背景下可行性极高。对这家公司而言，最直接的就是低成本优势，由于可转换债券有可以转换为股票的期权，此次每年3%的票面利率不仅低于普通企业债券的利率，也低于同期的银行贷款利率。

　　而且由于转换期权的存在，也使得投资者愿意接受较低的债务利息，进而大大节省公司的现金流，减轻整个公司的财务负担。

　　同时在操作方式上也更灵活。一般而言可转换公司债券都有附加条款及其他一些权利设计，因此招商地产可以根据自身财务状况和市场情况，合理运用这些条款和操作技巧，由此来安排更为合理的融资政策，降低融资风险。

　　对投资者来说，招商地产此次的可转债方案也具有较大吸引力。由于可转债有固定的利息，到期不转股则由发行人兑付本息；另外，此次招商地产可转债股票还有着看涨买入期权，这也能给投资者带来颇丰的收益；而通过行使转换期权，可转债投资者今后还可以分享招商地产业绩增长和股价增长带来的好处。

　　招商地产此次再度发布融资方案，一个直接原因就是当前恰逢房地产行业调控政策的窗口期。近期诸如分类调控、央行释放流动性、放松限购限贷等措施随之而出，正是基于管理层对于房地产行业“松绑”的理念。

　　而今年以来，招商地产在资本市场也早已开始了由内而外的调整布局。先是5月20日，招商地产发布股权激励方案，向内部149位员工授予1633.53万购股期权，将核心员工的利益与股东利益、公司利益连接在一起，从而优化了公司内部治理。

　　随着9月份房地产债券融资市场的放开，招商地产又抓住契机，于9月28日宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该项方案已在10月24日获公司股东大会通过。

　　再加上此次宣布以可转债方式进行融资，招商地产可谓正好赶上国内房地产融资松绑的良机。

　　今年9月初，监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的，政策动向，将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。而在9月30日发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更，提出支持房企发行债务融资工具。

　　这意味着上市房企在银行间市场发行票据在暂停近五年后再次开闸，同时国内房地产融资也由此逐渐实现从“堵”向“疏”的转变。

　　市场分析认为，房企在资本市场进行正常融资，是其正常的需要，也是一种去行政化行为，这与新一届政府对房地产市场逐步市场化和法制化的作法，如逐步取消限购、采取登记制度一脉相承。

　　另外，此次房地产行业再融资放开后，上市房企可通过更多的股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，也将为房地产行业带来更长久的发展空间。

　　更重要的是，目前整个宏观经济受到房地产下行的拖累，通过对房地产开发商重开新的融资渠道不仅能降低房地产商的融资成本，对当前的经济也有一定的正面影响。

　　有分析就指出，从宏观调控的角度出发，放开房企融资无疑也是一种正面行为，这对于银行间债市而言，上市房地产企业发行债券，可以增加直接融资的数量，以更透明化的债券取代影子银行等高风险产品，也是对金融环境的一个净化。