重新定义租房

　　新派公寓将在国外被广泛应用于房屋租赁市场的REITs模式进行了中国化改良，希望能够引领都市白领的新型居住方式。

　　本刊记者|周红艳

　　在北京（楼盘）文化圈，“新派公寓”的概念正变得越来越火，其CBD店刚刚开张就几乎被租满，知名主持人、艺术家、“海归”、“女神”、金融大咖等都选择了租住在那里。

　　“新派公寓”目前建成并开始运营入住的物业已有两栋，除了位于CBD周边的百子湾的新店，还有一座位于紫禁城周边的北河沿大街。

　　最让人意想不到的是，尽管这两栋公寓的地理区位都十分优越，但其公寓租金却仍能够略低于周边房型、配置、服务都不及它的出租房。根据房型的不同，其公寓房间的均价浮动在每月仅仅3999元至7999元的水平。这样的地段和价格甚至会让很多人产生疑问：这怎么可能？他们是怎么做到的？

　　但现实就摆在了眼前，“新派公寓”的创始人王戈宏和他带领的青年乐企业管理有限公司仅有的“十八罗汉”——18名员工，的的确确运用了一套整体解决方案，设计出了一种新型的“大城市租住方式”，并成功完成了这两次试验。

　　创办“新派公寓”模式之前，王戈宏曾任盛世神州房地产投资基金的CEO，是中国最早一批设计、执行房地产金融项目的资深业内人士。他早年在海外学习、工作过很长一段时间，一直想将美国曼哈顿的房屋租赁模式复制到中国。

　　在国外，REITs模式（即房地产信托基金，通过金融手段把经营性持有的房地产证券化）被广泛应用于房屋租赁市场，商场、公寓、写字楼等都通过REITs的模式证券化，从而达到规模化融资的效果。在美国华盛顿等各大商业城市，公寓的60%以上都用来出租，而且这些出租公寓的70%都掌握在排名前十的公寓REITs手中。

　　但目前中国产生REITs的法律、税务环境还远不成熟，所以，王戈宏就将这一模式进行了中国化改良。

　　在有了创建“新派公寓”这一项目的想法之后，王戈宏在2012年首先找到了此前认识多年的赛富基金合伙人阎焱来谈这个想法。众所周知，赛富虽然在国内从来不投资房地产项目，但阎焱一开始就对这个项目十分认同与看好，于是给王戈宏设定了一个预设条件——先做出一个项目出来看看。半年后，王戈宏果然设计出了“紫禁城店”的运营雏形。而阎焱也没有食言，不久后就与他一起发起了“赛富不动产基金”，并快速收购了CBD的一栋旧楼，开始了经营性资产私募REITs 模式的实践。

　　目前，建设运营新派公寓产品的主体有两个：经营管理公司是青年乐（北京）企业管理有限公司（它的母公司是在BVI设立的 China Young Professionals Apartments Ltd.，由赛富PE基金进行了战略投资），而物业的收购则由有限合伙制的赛富不动产基金完成。

　　对于新派公寓的商业模式，王戈宏简单地总结为“一轻一重”：连锁白领公寓经营管理的轻资产，类似酒店的连锁管理公司，负责管理和服务；而重资产则是连锁管理公寓的资产基金，负责收购物业、建物业。

　　成本控制方面，由于“新派公寓”是整体租赁甚至是收购整栋物业来整修经营的，因此它的议价能力和成本都会压缩到，，而内部家装、电器等产品有些是新派自行设计建制、有些是与厂家长期合作购买配置，也将成本控制到，，因而保证相应分摊给租户身上的成本就会很低。

　　值得注意的是，新派公寓并没有将自己的商业定位局限于“公寓运营商”，而是“生活方式提供商”。

　　“新派不是房子，是新的生活方式。我们的目标是创造一个新的同质化居住的年轻社区，房子只是一个做服务品牌的载体。”王戈宏如此解释。

　　新派公寓的设计及配置完全依据白领消费者未来居住的特点，考虑到目前都市白领居住环境的不良现状，他们将每个公寓的外部形象、环境、内部布局设计、功能配套、智能生活等方面均以营造家和同质化社区为目标，进行了大量细致地实践。

　　比如说，零售、保洁、生鲜配送、单配净水器等细节商业形态都在新派公寓里面有所植入，真正地令都市白领享受到了便利的新社区生活。

　　值得一提的是，在移动互联网时代，智能化居住生活方式大行其道的时候，新派公寓可以说自建设起就完全践行“智能社区居住”的理念，并进行了各种试验。

　　首先，他们设计出了国内，白领专属社区的移动应用——新派生活（CYPA Life）App。这款App以手机终端实现了全方位的智能化覆盖，如手机开门、社区公告、水电使用预警、缴费提醒、物业维护通知等信息推送服务功能。其中，对开门方式实现了四种选择：手机、IC卡、钥匙、中控。

　　除了App，新派公寓还在官方网站开启了在线订房的“我要租新派”及个人中心“新派生活”板块。用户可直接进行在线选房、看房、预订、交钱等一系列流程，之后在线下与工作人员完成合同签署、办理入住手续等。

　　与此同时，用户在入住后可直接注册、登录 My CYPA个人中心，进行租约查询、在线缴费、物业报修、预约保洁、寻找公寓周边吃喝玩乐等。

　　在王戈宏看来，随着新派公寓陆续开业，租户所形成的白领社区将形成极有价值的人群数据，一个同质化人群产生的精准商业需求将构成一个高效商业生态圈，而其中的后续价值不言而喻。

　　自从“新派公寓”出现后，这一年多来中国各地实际上出现了不少类似的白领服务公寓，但王戈宏却并没有刻意加快新派公寓的建设脚步。在他看来，新派公寓必须花功夫打造白领精致生活的产品以及品牌，将产品所有的功能细节做成量化的模块与标准，前期的慢是为了接下来更健康地快。像是新派公寓这样的轻资产产品，单店利润率还不是关键，迅速实现规模化复制带来的边际成本递减才更有意义。新派公寓不单是做产品，而是链条的整合，加入了金融手段、服务地产的概念并赋予新的经营理念。

　　王戈宏的计划是，未来3至5年在国内一线城市及主要省会城市打造30栋至50栋不同级别的连锁公寓。他并不担心市场上出现的竞争者，相反，他希望这一模式可以更多地复制执行下去。“我做这一模式的出发点就是更好地改善大城市里面年轻人的居住条件，让他们回归到城市的中心来，享受他们辛苦建设的城市的繁华与便利。”王戈宏希望，新派公寓能成为都市白领的新居住方式。

　　图释：

　　1、王戈宏 （后排右四）并没有将 “新派公寓”的定位局限于公寓运营商，而是生活方式提供商。