房地产供需基本平衡

　　当前我国房地产行业景气低迷，房价调整压力较大。在房地产信贷政策放松后，关于房地产的运行和未来趋势更加受人关注，人们都很关心房地产调整是否到底了，或者是否到了一个相对稳定的阶段。在备受关注的9月份房地产投资和销售情况月度数据揭晓之际，本报记者专访了长期关注中国经济的本报专家委员会专家、兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委，请他就中国房地产当前运行状态、未来趋势、调控政策、结构调整发表见解。

　　“当前，房地产市场主要指标逼近历史，水平。”对于房地产市场是否会继续下行这个问题，鲁政委表示，判断房地产是否探底企稳，有很多评价指标。大体上有房价、房地产投资增速和销售量三个比较重要的指标。

　　对于房价指标，在房地产信贷政策放松后，市场可能会处于涨不上去也跌不下来的胶着状况。房地产投资增速方面，可以判断其将继续下降，只是接下来的降速会减缓。对销售量指标，来自房企的数据表明，在9月底央行放松房贷政策后，销售量明显回升；而来自Wind的数据显示，房贷放松后，销售量只是略有反弹，眼下回弹的高度并未达到前几个月的高点。所以从短期看，房地产难言企稳。

　　放松房贷等房地产新政，，的好处是给地方以“更大的选择自主权”。鲁政委认为，限购和限贷“双限”的松绑，释放的是改善性需求，特别是二套房的改善性需求，如城市一代移民结婚、生子，老人随迁照顾孙辈，或者一代移民年老的父母要投奔子女等，新政有助于此类需求的释放，但是这部分需求总量不大。关键是看房地产新政能否引发投资资金大规模进入房地产市场。

　　投资资金大规模进入房地产市场的可能性目前看是没有的，理由很简单，投资房地产的租金收益率太低。鲁政委说，在对房价存在强烈上涨预期的情况下，租金回报率不是衡量房地产是否存在泡沫的有效指标，在实际上也不会影响市场主体对房地产的需求，因为购房者主要是期望通过房价上涨所带来的价差获得回报。但是，一旦预期房价很难继续大幅上涨（哪怕房价不下跌）的预期形成，租金回报率就成为了影响购房行为不可忽视的重要因素。据记者调查，目前尚无全国性租金收益率统计数据，根据一些论坛等发布的零星数据，各地的租金收益率大致在1.5%~2.5%之间。在租金回报率不及理财收益，甚至不及储蓄存款利率的情况下，此时“双限”政策松绑，投资投机性需求不会大规模卷土重来。据鲁政委介绍，在上海（楼盘），普通居民小区500万元一套的住房，每月的租金收入只有8000元，年收益率不足2%。有统计数据显示，目前北京（楼盘）上海的房价与日本相当，但是租金收益率只有1%~2%，日本租金收益率则有6%。

　　那么当前房价涨不上去也跌不下来的胶着状态未来会向何方向转化？是涨还是跌取决于供需状况。目前，二三四线城市房地产供大于求是被普遍认可的，对一线城市的供需状况目前市场人士的看法不一致（一线城市限购政策还没有放开）。鲁政委认为，可以透过人均居住面积这个指标简单地判断供需状况。

　　根据国家统计局公布的数据，我国287 个城市2012 年人均住宅建筑面积是32.9平方米，当年农村人均居住建筑面积约为37.1平方米，城市与乡村的差别不大。考虑到农村居民可以基本自主地决定自己合意的居住面积（即使占地面积不可以完全自由选择，但至少建房层数是可以自由选择的），因而其人均居住面积可以作为我国目前合意居住面积的参照标准。按家庭人均3人计算，我国城镇平均家庭居住面积与合意面积只有12平方米的差别，可以认为供需已大致平衡。即使在被认为是需求大的一线城市，北京人均居住面积2013年为31.3平方米，上海2013年为34.3平方米，广州（楼盘）2012年人均居住面积为22.5平方米，深圳（楼盘）2012年人均居住面积为27.9平方米，人均居住面积的统计数据也不低。以上数据意味着，当前我国城镇居民的基本居住需求总体上已基本满足。

　　未来我国住房供给情况从商品住宅和保障房两个方面看。从商品住宅角度看，2013 年末商品住宅施工面积48.6 亿平方米，这相当于2005-2012 年间商品房竣工面积的总量，估计将新增0.43 亿套，可供1.3 亿人居住。保障房方面，本届政府承诺建设保障房3600万套，按照户均3人，城镇人口6.7亿计算，意味着可兜底至少一亿城镇人口，预计将覆盖15%—20%的城镇家庭。再加上棚户区改造，未来的住宅供给巨大，可以覆盖新增城市人口的需求。因此，鲁政委判断未来房地产可能处于供需基本平衡的状态，这种状况可能持续几年的时间。在这期间住房成交量将回归到较低的水平，尤其是新房的成交量。

　　考虑到我国房地产市场长周期拐点可能已经出现而未来供给仍然巨大，鲁政委建议，根据当前和未来一段时间房地产的供需情况，把握好保障房建设节奏，为应对未来房地产调整留出必要空间。他建议当前应更多考虑以租金补贴的方式向低收入群体提供基本居住保障。