嘉兴房地产业 保持“慢节奏”

　　■张萌 吴觉

　　■本报记者 张海生

　　“一个城市人口增长速度快、产业稳定度高，房价才可能上涨；相反，人口负增长，房价怎么可能上涨呢？长期以来，嘉兴（楼盘）房价相对稳定，嘉兴楼市未来预期仍是稳定的。”中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在日前举办的２０１４年“宜居城市·嘉兴”秋季房地产博览会上表示，处于长三角整个经济快速发展的城市群里，嘉兴的发展前景肯定是很好的。“２０１０年以前，中国城镇住房处于总体偏紧局部过于偏紧的阶段，现在的确处于偏松的状态，但还没有松到某些不实报告中提到的水平。”

　　秦虹认为，造成房产市场供求关系从偏紧到过于宽松的主要因素有三个：一是受２００８年金融危机影响，国家４万亿元救市后，开发商开发能力增强，大量楼盘进入市场；二是限购、限贷等房地产调控政策抑制了房地产市场需求；三是土地收入推动了地方政府大量开发土地，推动了房地产市场发展。“一般城市要消化现有商品房库存量需要两年时间，有的城市可能需要更久。”秦虹说，虽然今年房地产市场低迷，但是全国商品房销售数据仅低于２０１３年，销售难主要还是因为供应量大了。

　　秦虹介绍，２０１３年全国商品房销售面积达到１３亿平方米，新房市场再创新高，今后即使需求不变或有所增长，但对新房的需求量将减少且今后房地产销售增速将降到个位，分化格局逐渐成为趋势。“但是结构性机会将显现，细分市场是必然的。房产企业应该转变观念，不能老是依靠政策和市场气候变化，未来可能更多要靠自身和产品的竞争力来赢得市场，细分市场下专业化努力会更有竞争力。未来，做传统住宅投资，需要具备三种能力，即有足够强的快速周转能力、有足够强的成本控制能力、有开发个性化产品的能力。今后，非传统住宅市场空间会增大，如以改造升级和管理提升为核心的存量房开发，以服务配套为核心的老年服务社区开发，以产业、旅游、养生、度假等为核心的新兴地产开发等。”

　　“现在中国发展的理念确实在发生变化，我们对一个地区的生活舒适度、对‘慢节奏’越来越渴望。所以，嘉兴是令人向往的，身处其中，能感受到这座城市深厚的底蕴，稍低的房价也减轻了经济负担。好环境和高品质应该是嘉兴今后需要保持的东西，同时城市发展可以考虑多中心的方式。”中国城市规划设计研究院总规划师张兵说，处在长三角的核心区域，嘉兴面临自身空间组织和融入区域空间网络的双重任务，他非常看好未来嘉兴的发展。

　　对于９月３０日央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，秦虹表示，这不能简单地认为是政府“救市”行为。楼市新政释放了两个信号，一是房地产政策优化，二是指明了金融改革的方向。政策优化表现在积极支持居民家庭合理的住房需求，如购买首套普通自住房的家庭，贷款，首付比例为３０％，贷款利率下限为贷款基准利率的０．７倍。在住房金融改革方面，秦虹认为，从未来发展的角度来说，资产证券化改革既有利于分散风险，又扩大了资金渠道，是房地产与住房金融改革的必然方向。