“先尝后买”老旧小区引入“大小物业”

　　引进物业管理服务后，红庙机二委社区环境变了样。

　　朝阳区八里庄曾是新中国，的纺织基地，有着60年的发展历史。随着国家经济转型与社会发展，这里曾经崭新的职工生活区变成了一片片老旧小区，出现了基础设施陈旧失修、停车秩序混乱、居民家里跑冒滴漏等各种问题。

　　面对老旧小区的生活服务问题，八里庄街道开始试点推行“大小物业”综合服务，既引入专业大物业公司，也提供更加细致的小物业服务，针对不同老旧小区的自身特点，提供不同形式的物业服务，居民对物业服务可以“先尝后买”。刚试行一个多月，十里堡、红庙等试点小区的物业服务费收缴率就由原来的不到30%提高到了90%以上。

　　□ 老旧小区物业投诉曾占50%以上

　　在朝阳区八里庄街道，60年前的国棉一二三厂变成了今天的八里庄十里堡、八里庄东里和八里庄西里社区，60年前一排排崭新的职工生活区变成了一片片老旧小区。由于产权单位转型或弃管等历史，问题，老旧小区出现了基础设施陈旧失修、停车秩序混乱、停车位数量不够、居民家里跑冒滴漏等问题。据统计，八里庄街道共有65个居住小区，其中老旧小区44个，占总数的68%。仅2018年，由于设施设备老化、主责单位失管、公共服务缺失等问题导致的投诉量，就占了街道政民互动投诉量的50%以上。

　　如何破解老旧小区的民生服务问题?八里庄街道在辖区范围内试点推行“大小物业”综合服务体系。据介绍，“大小物业”不属于任何一家小区，而是一种面向所有老旧小区服务的模式。针对不同老旧小区的自身特点，提供不同形式的物业服务。对于物业多年失管的老旧小区，会按照物业服务的管理项目进行分类，将公共区域内的环境秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目分别“打包”整合，交由正规的“区域大物业”来管理;而对于还有产权单位或物业公司服务的老旧小区，则将原有产权单位或物业公司作为责任主体，要求其对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等事项进行管理。期间创新吸纳志愿服务队伍加入物业服务网络，有偿低价解决居民各类生活难题，同时还引导居民成立自治管理委员会，对接物业管理，提出自己的建议，让居民也能参与到小区的管理中来。

　　□ 八里庄试点：居民先体验再缴费

　　“现在我们这儿大门有人24小时看管，楼道里坏掉的灯泡有人修，曾经满是垃圾废品的空地变成了休息亭，就连最让人头疼的停车问题也解决了。”家住红庙社区机二委小区的王英敏老人，在这儿住了快30年了，每当聊起身边环境的变化就特别开心：“今年初入驻小区的这家正规物业公司让我们的生活发生了很多改变，而且小区还成立了居民自治管理委员会，以后凡是和小区有关的事情我们都可以通过自委会与社区、物业公司沟通协商，再也不会出了问题不知道找谁解决了。”

　　机二委属于典型的老旧小区，一共有6栋楼，此前很长一段时间处于物业失管状态。“尽管街道和社区都会阶段性地对小区环境进行整治，但由于缺乏专业的物业管理，往往整治一段时间后，很多问题又会死灰复燃”，红庙社区副主任傅静告诉记者：“今年1月，我们和居民自管会一起选定这家物业公司入驻小区，当时和物业公司提出的条件之一就是先提供服务再收取费用，也就是让居民对物业服务‘先尝后买’。”

　　整整一个月的时间，居民看到了物业入驻后小区发生的实实在在的变化：曾经被各种地锁占据的停车位被清理干净并重新施划了停车线，每辆进入小区的机动车都有保安人员进行停车引导，避免乱停乱放;而且小区24小时保安上岗后，之前常有发生的电动自行车电瓶失窃现象再也没有出现过……

　　“居民亲身感受到了变化，缴费率自然就提高了”，傅静告诉记者，“到了2月底物业公司开始收取每月150元的停车费时，居民的缴费率达到了90%以上，这对于老旧小区而言是一件特别有成就感的事情，而且物业还特别暖心地推出了回家看望老人的‘免费4小时停车券’，为的就是鼓励儿女多回小区看望父母，这些人性化的服务都让小区居民对于正规物业公司的进驻有了信任与期待，下一步我们和居民自管会打算将小区的保洁也交给这家物业公司。”

　　俞洪涛是为机二委社区提供物业服务的公司负责人，他坦言：“最开始也有些犹豫，后来觉得老旧小区的物业管理同样大有可为，现在把停车管理这块做完了，下一步还打算把小区里的自行车棚也管起来，一步步努力实现收支平衡。”

　　八里庄街道工委书记张福来告诉记者：“我们开展物业服务的‘先尝后买’，让居民先体验服务，再进行‘分项收费’，也是在培养居民的有偿服务意识，目前所有试点小区的物业费收缴率均达到了90%以上。下一步为了让物业企业收支平衡，确保物业服务持续提升，我们还会在政府购买服务的项目时，同等条件下优先考虑进驻的物业企业。”

　　□ 吸纳志愿服务队进入物业服务网络

　　正在进行整修的社区大门、种满花草的社区休闲空间、施划整齐的小区停车位……在距离红庙社区不远的甘露园社区，一场有关物业服务的调整也在有序进行着。

　　“我们社区一共有40多栋居民楼，一半以上都是老旧小区，虽然之前也算有物业，但居民的反馈是‘有跟没有一样’，小区的绿化、停车、保洁等服务，居民都不满意”，去年刚刚上任的甘露园社区党委书记史润霞告诉记者，“尤其是居民家里的跑冒滴漏等问题，因为常年没有物业专业的服务，居民已经习惯了有问题找张文志愿服务队来解决。经过社区和居民自管会决定，从去年底开始引入现在这家国企物业公司，而且还创新地将备受居民认可的张文志愿服务队引入到了物业服务网络中，以物业员工的身份继续为居民服务。”

　　张文，居民们都习惯地称他为“不挣工资的社区大管家”。张文告诉记者：“现在服务队作为物业公司的一个服务站，继续为居民提供各种维修服务，公司给开工资，为居民提供的维修服务只收取工本费。”记者看到，服务队的联系方式也被印在了物业公司为居民提供的便民卡片上，现在作为物业公司的员工，张文会将社区维修中遇到的难题及时向公司汇报，以寻求更好的解决办法。

　　“以前也说是有物业公司管理，但小区环境还是各种脏乱差，去年引进的这家物业，尽管到现在还没收物业费，但小区停车在变规范，环境卫生也有很大改观，大家都感觉这次的物业公司更靠谱。”在甘露园社区居住了几十年的韩大爷告诉记者。

　　八里庄街道房管科相关负责人表示，街道在试点“大小物业”综合服务体系时还拆除了很多老旧小区内的违建，盘活更多服务空间，同时加强对小区内部道路、绿化等服务环境改造，从而大大降低了专业物业公司入驻老旧小区后的基础设施改造投入压力，使物业公司可以实现“拎包入住”。

　　“像我们社区新修的这个小花园就是利用疏整促行动中拆除违建的空地建的”，史润霞告诉记者，“居民感觉物业服务跟上了，再收物业费就会更顺利。”

　　八里庄街道工委书记张福来介绍说，下一步，十里堡社区、红北社区、东里社区、延静里社区等老旧小区都将实现专业物业服务管理，八里庄大小物业综合管理体系将全面“组网”覆盖。

　　马上就访

　　打造“朝阳物业”服务老旧小区

　　朝阳区社工委书记、民政局局长赵年生接受记者采访时表示，八里庄街道试点打造“大小物业”综合服务体系的做法，以创新科学的方式走出了一条破解老旧小区物业服务管理难题的新路子，为基层治理提供了有益思路和经验借鉴。下一步将在全区推广八里庄街道老旧小区物业服务管理提升模式和实践路径，打造“朝阳物业”实践品牌，实现区域老旧小区治理水平的整体提升。

　　赵年生表示，今年将分区分步逐步对朝阳城市地区老旧小区实施综合提升改造，整合住建、房管、城管、绿化等相关部门的政策与资金，合力补齐老旧小区服务管理短板。同时下大力气解决好老旧小区物业服务管理难题，强化属地统筹、协调、监管作用发挥，探索建立物业管理长效运行机制，对无物业的老旧小区组织物业服务企业统一管理，健全物业服务企业评价机制，组织居民参与监督考核，不断提升物业服务质量和水平。