数说楼市 稳字当头

　　2018年年底，东莞楼市定价普遍回归理性。

　　2018年年底，东莞楼市网签均价涨幅回落。

　　在年底新盘合理定价、房企不断加大促销力度中，2018年楼市终于拉下帷幕。从年初的定价松动至年尾的定价普遍回归理性，这是开发商与购房者互相博弈的最终结果，也是楼市调控政策持续影响下的表现。成交从年初的乐观到下半年的冷淡，直至价格回归市场正常水平，等待入市的购房者终于不再忐忑。在这场博弈中，楼市调控政策起到助攻作用，而且“房住不炒”的观念已经深入人心。

　　商品房网签金额略减

　　数据：

　　据合富研究院统计数据显示，2018年东莞新建商品房网签金额约1246亿元，同比前年略减58亿元，减幅约4.4%;均价约17401元/平方米，同比前年略涨7.3%;其中住宅网签金额约925亿元，同比微减1%，非住宅网签金额约321亿元，同比小幅减少13%。

　　点评：

　　从数据中可看出，在楼市调控政策影响下，炒房投资需求撤出东莞市场，市场成交金额从大幅下滑转为微减。

　　不过经历了近两年的政策调整，2018年住宅市场的投资需求已经很少，网签金额同比2017年仅微减1%;而2017年因住宅市场受到调控，不受限购政策影响的非住宅市场吸引投资需求进入。在2018年，非住宅市场不再受到投资需求的盲目追捧，非住宅市场网签金额较前年同比下降了13%。

　　这可以看出，无论是住宅市场还是非住宅市场，以前的投资炒房概念正在远离，曾经备受关注的商业公寓变成降价“急先锋”，也正说明了这一点。

　　“房住不炒”， 投资炒房快速获利的年代已经远去。

　　房企向“百家争鸣”转变

　　数据：

　　据东莞中原战略研究中心数据监测发现，2018年东莞楼市房企网签面积排行榜中，万科地产成交106.58万平方米，反超碧桂园重坐东莞楼市龙头宝座，而碧桂园退居亚军，落后万科地产15.94万平方米。

　　前十名的房企中，有7家房企的成交面积同比前年出现显著上升，其中宝安地产涨幅最显著，达198%。

　　前两名房企成交量及市场占有率都较前年出现显著下滑，其合计市场占有率由2017年的36%下滑至27%，主要是由于多家百强房企项目陆续上市，如中海、时代、阳光城等百强房企纷纷入围前二十名。

　　点评：

　　东莞中原战略研究中心表示，品牌开发商擅长挖掘价值，为项目带来高附加值，如品牌效应强、品质高等。因此品牌项目的售价相应提高，一定程度上推高东莞房价水平。同时，品牌房企对市场具有敏锐的嗅觉，反应快，迎合市场需求，规划设计及推售升级版“小三房”“小四房”产品，满足刚需置业者的需求。

　　此外，品牌开发商推动城市形象、品质提升，增强城市对人才的吸引力。2018年，除了高调亮相的华润置地，还有万科、碧桂园、，、保利、星河、金地等房企都纷纷设立相关部门，在万江、莞城、黄江等镇街进行布局。诸多品牌房企参与，加快推动东莞城市更新发展，改变东莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品质和产业结构有待提升等问题。

　　开工量创近8年， 潜在供应量增加

　　数据：

　　合富大数据显示，2018年全市整体开工1191万平方米，同比2017年小降5%，连续7年破千万平方米;其中住宅开工662万平方米，同比减少7%，2018年成为自2011年以来，住宅开工年份，即近8年，;非住宅开工528万平方米，同比前年微降3%。

　　2018年全市商品住宅潜在供应882万平方米，较2017年年底增加约13%，处于近9年来的中间水平。

　　点评：

　　合富研究院介绍，去年住宅开工与总体开工的走势基本一致，自2014年达到峰值后，开始呈现出逐年递减的态势，非住宅开工近年都维持在较高水平。　　开工减少的直接原因是可开发土地不足，2018年下半年众多土地临时中止出让，也在一定程度上加剧了困境;另外，已开发项目中，房企资金不足也造成后期开发力度减缓。而住宅潜在供应近年的总体走势大方向表现为递减趋势;2018年住宅潜在供应较过去两年有所回升，东莞楼市整体平淡，供需明显放缓，新货释放力度低。

　　潜在供应量增加也说明购房者不用担心供不应求而导致房价快速上涨的状况。加上城市更新项目陆续入市，租赁市场的改变，租赁住房增加，满足居住需求的住宅供应，房价也将保持稳定。

　　供应量放缓 签约量下降

　　数据：

　　合富大数据显示，2018年东莞一手住宅供应量约506万平方米，同比减少27%，连续2年下降;签约量约516万平方米，同比略减9%，连续3年下降;网签均价涨幅也连续两年回落。

　　点评：

　　东莞楼市调控政策自2016年10月开始实施，2017年、2018年东莞楼市供应、网签量和房价涨幅出现理性回落，楼市调控效果明显。

　　一方面在东莞出台限购政策后，投资炒房需求撤离市场，刚需自住为主，市场实际需求量较之前要少，加上2015~2016年购房需求非理性入市，过度透支了刚需，刚性自住需求要重新积累;另一方面，在楼市进入调整期后，开发商和购房者都陷入观望和博弈中，开发商放缓供应步伐，减少供应量，购房者也在观望楼市走向;在多重因素影响下，整体房价随之回归理性，与前年基本持平，再无较大幅度上涨的势头，甚至在2018年底，新盘定价低于市场预期，旧盘促销力度大，价格更合理。