敢问中粮瑞府为什么20万？！

　　5月30日，住建委公布，一批预售许可公告，中粮瑞府(瑞湾家园)再一次以20万+的取证价格刷新别墅顶豪市场。一时间各种新闻报道纷至沓来，究竟是什么能够让一个项目成为市场焦点?又是什么原因让一个20万/㎡的价格横空出世?

　　追溯：地王的源头

　　2013年7月24日，经过68轮竞拍，中粮击败融创、泰禾、住总、万科、广东华福等在内的11家房企，以总价23.6亿、溢价率49.4%、楼面价4.8万元/平方米拿下孙河HIJ地块。

　　探索：豪宅的源地

　　高地价之上，瑞府的顶豪定位不言而喻，但朝阳孙河组团从来不缺豪宅项目的助阵，从2013年起，区域内曾先后诞生泰禾北京院子、龙湖双珑原著等新晋高端项目代表。孙河组团，，别墅区和望京商圈交界处，是由政府，一块整体规划的高端住宅组团，单价9万、11万以及近期热度极高的20万，孙河组团从不缺少豪宅的新闻。区域周边的远洋LAVIE、九章别墅更是北京豪宅市场中的代表项目。言而总之，朝阳孙河组团，是城市，豪宅别墅项目的发源地，天然的基因决定了豪宅的出身。

　　思索：何谓20万/㎡的豪宅?动辄过亿的楼王!

　　根据数据显示，中粮·瑞府是在2015年众多楼王地王项目中容积率，，社区整体别墅比例达到90%，整体社区品质尚好，但这还不足以支撑20万的价格，还有什么?

　　有概念

　　任何新兴的概念都会带来产品颠覆，中粮瑞府一直在推崇的“府园别墅”，其广告主打理念一“单层围园，双层筑府”，产品形式均为地上二层加一层的产品组合，不仅楼层数受到严格控制，而且这种设计会令每层的面宽很大。目前市场的别墅产品面宽只有6-8米，但中粮瑞府要在此基础上翻翻。其广告主打理念二“五园成府”，每栋建筑设置二到三进院子，强调礼序与中国建筑中人与自然，的理念。其主打理念三“健康主题”，瑞府项目在其宣传资料中大量提及“中粮营养健康研究院”百度一下可知，此研究机构是国家在中粮集团体系下设立的国民健康研究机构，未来将在中粮瑞府落户。

　　有差异

　　差异一、20万的定价不是均价，而是单价，这一点很关键，它只是个案。这也是开发商的一种常规定价策略。楼王产品在任何一个项目都是无所不在的高，但真正能够决定项目销售业绩的往往是那些中间产品，3000万-6000万的产品总值是瑞府项目的主力区间，相信这也将是瑞府项目成败的关键。

　　差异二、“让别墅，回归园府”，这是中粮瑞府的广告语，纵观整个房地产市场全局，确实大势如此，高端新中式别墅越来越多，合院、府、府园概念层出不穷。科林斯柱、圆拱窗和巴洛克穹顶的欧洲古典主义越来越少，这批中国潮流的复兴来的突然，但是究竟谁能赶上这拨，却还需市场进一步验证。

　　当然以上种种只是笔者的推测，以上依据或许能成为这个项目卖高的可能，但卖好的可能一定是客户买单认可。总而言之，2015年一定是一个豪宅风云年，无论是今天中粮瑞府20万，还是某某开发商30万，未来还有40万50万乃至更高，最终能够得到市场认可的唯有销售业绩。2015豪宅纷争究竟花落哪家?还静待消息!