广州一手公寓：N种方式突围成交量同比翻倍

　　个人无法购买一手公寓，部分项目“出售”公寓使用权

　　近来，广州一手公寓市场又火了一把。

　　10月底，白云区某全新公寓项目开盘，商家报称，卖了数百套。同期，荔湾、番禺等区域内也有多个公寓新盘陆续亮相。在去年“3·30”商用新政实施一年多后，公寓再度成功突围。

　　三季度成交同比增164%

　　去年“3·30”商用新政实施后，广州商用公寓的成交量一度跌至谷底，直至开发商进行各种自救，加上大政策鼓励大众创业、发展长租市场，商用公寓才从今年7月份开始逐渐回暖。

　　近期出现的单套大面积公寓以及公寓“出售”使用权等，都是商用公寓在新政后的全新突围方式。此外，顽强的公寓项目，还摸索出多种求生门路，令商家得以顺利收金。

　　据广州克而瑞的统计数据显示，10月份，广州一手公寓成交量约5.5万平方米，环比下降约44%，却是去年同期的2.1倍(详见附表)。从今年月均成交数据上看，这样的成交量处于年内的中偏高水平，公寓整体成交逐步回暖且趋稳。

　　合富大数据也显示了同样的趋势：今年第三季度，广州一手公寓总成交面积为25.6万平方米，环比增加40%，同比增加164%，是在三类商用物业(公寓、写字楼、商铺)中增幅，的物业类型。

　　新公寓，卖了500套

　　整体市场行情向好，商用公寓卷土重来。近日，在荔湾、白云和番禺等区，多个全新公寓项目高调亮相，这些公寓新盘都有自己的特色。

　　比如位于番禺万博商务区内的金地壹阅府，公寓新品只有一栋共72套单位，采用七梯三户、全玻璃幕墙设计，单位面积从300平方米至近1000平方米不等，是今年下半年已亮相的公寓项目中定位高端的新品，单位总价超1500万元。

　　位于荔湾区芳村板块的逸合中心，层高5米，这在中心区公寓市场中很少见，公寓单位面积为45-55平方米，45平方米的单位设计成三房两厅两卫，据称总价200万元以内有很多单位可选。

　　位于金沙洲板块的金沙大都汇，是紧邻沙贝地铁站的大型商业综合体项目，公寓分层高3.5米的跃式和4.5米的LOFT两种，主力单位面积在48-79平方米之间，报价2.3万-2.7万元/平方米，单位总价98万元起，商家报称，开盘当天卖了500套。

　　出路1“大金主”是，的救世主

　　对于近期广州一手公寓成交的火爆，业内人士认为，性价比高才能吸引投资者青睐，而其中，的功劳，还在于大宗交易的拉动。

　　大宗交易不断涌现

　　广州克而瑞，分析师肖文晓表示，第三季度广州一手公寓的成交量依然靠大宗交易拉动，万科世博汇从7月份开始已有大量网签，空港国际中心9月份有整栋单位批量网签。

　　合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌认为，部分商用公寓项目在“3·30”新政后开始寻求新的销售模式及出路，例如偏向整层、整栋销售，思路的转变带来了大宗交易的出现。此外，在“大众创业、万众创新”的大背景下，部分初创企业或创意设计公司等开始寻求空间多变的公寓用作办公用途，一次购入整层或者多个单位的情况不断出现。随着新项目陆续上市，相信一手公寓的成交量将会进一步提高。

　　“大金主”带动零售

　　整层、整栋的大宗交易，既可以让开发商更快地回笼资金、降低成本压力，对购买的企业而言也有好处，买家可以提前介入到项目的设计中，让开发商为其设计出更适合自己的物业。

　　除了这种动辄数万平方米的大宗交易以外，开发商还设计了不少中型物业以适应不同买家的需求。

　　越来越多商用项目推出1000平方米左右的商业小独栋，这种物业独门独户，可以办公，也可以作为企业会所，甚至用于居住，功能灵活多样，对中型企业的吸引力比普通平层物业大得多。

　　“商场需要主力商家，公寓又何尝不是?向大型企业‘批发’整层、整栋物业，既可以降低物业的库存量和空置率，还可以吸引大买家的上下游企业来购买，‘批发’对‘零售’，起促进作用。”某知名房企商业项目的负责人何先生说。

　　当然，也有一些房企暂时还不接受大宗交易。“大宗交易可以快速回笼资金，但要接受对方诸多的条件，而且价格会被压得很低。”某大型房企营销策划人士告诉羊城晚报记者，他们的公寓产品自去年4月份至今很少成交，现在正考虑转向企业自持运营。

　　出路2自持物业打造长租公寓

　　去年“3·30”新政实施后，广州商用物业自持用地越来越多。今年上半年，黄埔、天河等区域还出现了不少自持比例超过50%的商用项目。

　　商住皆宜项目出路更广

　　这些自持项目未来去向如何?由于工程进度方面的原因，这些项目目前尚未进入市场，不过根据行家的分析，这种类型的物业基本上就是两条出路：一是出售物业的长期使用权;二是自己“执生”(粤语，即自谋出路)，做成长租物业。

　　长租物业又分两种：一种是大面积单位;另一种是SOHO式办公的小面积单位。虽然“3·30”新政规定“新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米”，不过据业界人士分析，对自持物业而言，通过整体验收后再装修，将最终的出租单元分隔成小面积的、可灵活使用的物业并非难事，而这类型商住皆宜的长租公寓或是未来的大方向。

　　增值服务空间值得期待

　　自去年以来，越来越多房企陆续进入长租公寓领域，还有多家知名房企，如万科、碧桂园、龙湖、绿地、时代等，都将长租公寓提升为集团，战略方向之一。据各家房企公布的数据，在全国综合排名TOP30的房企中，目前已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

　　而在自持地块项目内试水，无疑是较佳的方式之一。毕竟，从去年成交的多宗高自持比例的土地交易来看，自持项目的楼面地价比普通地块低很多。以今年6月黄埔区成交的某地块为例，其楼面地价不到1.56万元/平方米，而且地块位置好，就在地铁站旁，之前附近一手公寓的售价为4万多元/平方米，在出租市场上很受欢迎。

　　不过，就目前的情况来看，靠出租赚钱回报周期相当长，因此，现在拿自持物业做长租项目的往往都是有实力的大房企，未来瞄准的不光是物业租赁市场，还有更多增值服务的空间，像办公产业的配套服务、医疗、教育、养老等。