楼市转轨，现房销售提速

　　虽未开盘，深圳龙华金茂府楼盘这几天却频上头条。源于它是深圳，试点现房销售的项目。

　　历史总是惊人相似，20多年前，深圳也是最早尝试“预售制”的城市之一。而就在20天前，广东省传出“研究取消预售制”的消息。一时间，期房变现房或改变房价走势，甚至引发楼市“变天”的猜测沸沸扬扬。但现房销售的市场影响，真的能有这么大吗?

　　房子现买现卖防欺诈

　　早在2016年5月，深圳规土委就发布过《我市开展商品房现售试点工作》的说明：深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。龙华金茂府便是试点的第一个项目。同属一省的中山市，也在现房销售上有了新动作。根据中山市国土局近来发布的宅地出让公告，均增加了“实行商品房现售”的要求。

　　这不得不让人联想起20天前传出的“广东研究取消商品房预售”的消息。不过，当时广东省房协相关负责人向本报记者坦言该政策仅处在内部征求意见阶段，未来是否出台还未确定。

　　商品房预售借鉴于香港，并在1994年通过的《城市房地产管理法》中被确定。预售执行的20多年里，让开发商更快回流资金、解决了老百姓住房短缺的问题。但现实操作中，预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题。甚至一批预售的商品房质量不佳、烂尾，造成楼市纠纷。

　　“如果期房变现房，老百姓‘现买现卖’，就能避免出现烂尾等问题。”一家知名房地产企业相关负责人认为，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。

　　多地曾短时尝试现房销售

　　“现房销售”不是今年才有的新鲜事。合硕机构首席分析师郭毅介绍，早在2014年，上海就曾对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块要求须以全装修现房销售;2016年后楼市急剧升温，高价地块频出，多个城市也有此要求。

　　去年3月，杭州开始在土地拍卖中增加“溢价50%就现房销售”的条款;但到7月，这一规则便消失了。期间，约20宗地块受到“现房销售”影响。

　　“杭州‘现房销售’是写入出让文件的，这主要是一项土地政策。”了解当地楼市的杭州中房信息科技公司首席企业咨询师陈焕春解释，这项政策本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到，由于当时土地市场格外火热，地块几乎都突破溢价50%的限制，成为现房销售。

　　现房销售需要等到开发商把房子盖好并办理了相关手续后才可销售。对于习惯了预售的楼市，必然或多或少打乱了节奏。

　　当时，杭州新房库存已跌破3万套。业内开始担忧未来两三年内，杭州或将出现“供应荒”。陈焕春说，2017年杭州楼市本就出现了供应紧张的情况，“现房销售”相当于影响了商品房的供应速度，也加剧了供需矛盾。这似乎成为杭州“土拍新政”只实施4个月便戛然而止的关键。

　　预售到现售须循序渐进

　　区别于杭州等地所实施的土地竞价越红线才现房销售的政策，中山并未有溢价率要求，而是直接点明“现房销售”。

　　“这与杭州防止土地价格上涨过快的本意不同，有可能是相关部门有意引导到‘现房销售’模式。”中国指数研究院浙江分院副总经理高院生说。

　　相比一部分购房人乐见“期房变现房”，开发商却因此顿觉压力山大。

　　一般而言，从拿地到预售需6至9个月，乐观看，开发商一年内资金可回流;但如果竣工验收后再销售，则将延后两年左右。业内认为，延长的这些时间会带来财务成本翻倍增加，这一成本最终恐怕仍由购房者承担。

　　“长远看，土地出让时要求现房销售，可以避免土地市场的过度竞争，从源头上降低拿地成本，间接影响房子的销售价格。”郭毅说，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐进，同时还应考虑市场供需情况，以及不同城市房地产市场所处的发展阶段差异。