揭秘普通住宅如何变身长租公寓

　　普通套房被改成了多个单间

　　长租公寓出现在一些小区内

　　“我们租金高，还帮你免费装修，5年积累下来，有8个月的免租期，把房子租给我们做公寓吧……”眼下，资本“圈地”打造长租公寓的现象引发热议。然而广州张小姐接触下来，发现其中的好处，并不包含“大赚一笔”。

　　今年8月，一名网友发帖说，自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租，心理预期租金价位是7500元/月，遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月租金。自此，警惕资本“圈地”抢占长租公寓的声音，此起彼伏。

　　然而，广州中原研究发展部统计称，7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月·平方米，环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示，深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候，上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓，是怎样从业主手上走向市场的?为何并未拉动租房价格上涨?

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　　公寓托中介放租 几天就被“资本”盯上

　　今年上半年，张小姐(化名)将自己一套复式小户型房子交给楼下中介公司放租，小区位于天河公园附近，为万科某公寓楼盘，月租定为3900元/月。

　　一个星期不到，她便接到中升物业与链家自如业务员的电话，都希望“顶手”她的房子做长租公寓。张小姐说，对方开出的条件确实很诱惑：租金与市场相差不大，甚至比市场价要高，业主可以一次性收几年租，不需自己费心打理，不用担心租不出去，还“免费”帮业主装修房子。

　　“中升物业可以签2-5年，每年45天免租期，按月付我租金。链家自如价格稍微高一点，报4000元/月，而且每年上涨3%。如果按月付租金，每年25天的免租期，总租期外再加2个月免租装修期;如果按年来付租金，则每年45天免租期，总租期外再加2个半月免租装修期。”

　　由于租期年限较短，并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算，她均放弃了与上述两家企业合作，而是选择去与银行合作，去银行“存房”，并在今年6月正式签约。

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　　从业主手中租房子 收房价格相对不高

　　“最终签合约的企业，是一家银行与某集团组建的第三方公司，专门做长租公寓。据介绍它只收广州中心5区的房源。按市场价收房，合同签3-10年，对方一次付清几年租金，相关业务经银行办理。”张小姐说，她那套35平方米的复式公寓，当时该小区同类楼房的租金均价是3900元/月，银行评估后给出的租金是3600元/月，不仅比预期低，还比市场均价低，但她一次性拿到了40多万元租金。

　　“银行委托评估公司上门评估，然后给出租期不同的报价单，，我选择了签10年。”她说，租金虽然比市场价低一点，但一次性拿到一笔比较大的租金，不仅可以解决很大一部分房贷压力，还可以省去自己放租和管理的麻烦，而房子还是在自己名下。并且，合同里也写明，虽然租期内会根据租客的喜好装修，但，还房的时候，会保持房子的原貌，“还是非常划算的”。

　　据了解，银行对此业务并没有大肆宣传，然而还是有很多业主愿意主动“存房”，张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域，广州有竞价，但总体感觉比北京理性很多。”她说。

　　有邻居甚至说，她有一套与张小姐类似的复式公寓，位于天河岑村，银行给出的估价，已从4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外，天河区金融城附近某在售住宅楼盘，售价过5万元/平方米，有刚收楼业主一套90多平方米的房子被某长租公寓看上，业主收到的平均月租也才3500元/月，比普通出租还要略低。

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　　公寓散落居民小区 经营成本相对会低

　　目前张小姐的房子还没有出租，据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是，越来越多的长租公寓(房间)出现在小区中。

　　过去，许多长租公寓从“三旧改造”中来，旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来，通过加装电梯，精致装修，文化植入，提供管家服务等，打造年轻人社区，由此成就公寓品牌，投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日，，YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业，之后几年时间，YOU+已经遍布北上广。

　　记者调查发现，如今分散式的公寓越来越流行，出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下，借助成熟的小区环境与硬件设施，降低成本，但社交功能同时被消减。

　　例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地，据了解目前在广州拥有10万套房源。记者从其公众号中获悉，红璞公寓分布在众多小区，例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等，以及一些回迁房，例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。

　　一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区均设有“偶遇公寓”，她一般通过中介与熟人放租。其实，“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名，却更像是二房东整合了多个出租房，其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区，三年租金从1300元/月涨1500元/月，在周边算比较低的价格了，“刚开始搬来的时候，被周边的小资氛围吸引，房间也经过一定设计，布置比较精致。住下来之后，才发现房间与客厅之间的墙是塑料板，才醒悟这个房间是客厅间隔出来的，至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。

　　然而，据Kiki透露，房间的装修多是上手业主留下，作为房东其实投入很少，“来这里住的，基本都是有小资情怀的白领，而且收入比较高，所以对自己的租住质量要求比较高，会自行布置。”

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　　软硬设施经过改造 租客租金相差不大

　　红璞公寓东方新世界负责人称：“我们这里是小区房，一般都满房。”经过两重门禁卡，记者进入到住宅楼。房间位于27层，进门首先看到厨房，抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全。该工作人员说：“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米，三室一卫一厅，能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造：“小区里的合租房肯定都是改造过的，你看那大厅那么小，但你放心，我们这都是经过消防检查的，大公司没有什么安全问题的。”不过记者未看到房间内有灭火器。

　　记者目测卧室有十几平方米，阳台上还有榻榻米，视野很好，装修虽然简约但也精致，书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面，房屋大门和各自房门均有密码锁，红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一，半年租的话是1800元/月，一年租则是1700元/月，加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等，需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时，回答是要到稍远一点的隽园小区了。

　　记者获悉，东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800元/月-2000元/月，普通租房三室约4500元/月-5500元/月，粗略算，平均每间房1500元/月-1800元/月，比长租公寓便宜300元左右。

　　随后，记者又联系了红璞在琶洲的负责人，去到琶洲新村3栋A座，只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台，红璞没有设置前台，负责人直接将记者带到7楼和21楼，看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所，基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月，另收10%服务费。

　　琶洲新村三房一厅的长租公寓房间租金约1850元/月-2200元/月，而普通三室租金普遍6000元/月以上，由此可见与长租公寓也相差不大。(文/图 羊城晚报记者 甘韵仪 实习生 袁嘉慧 李嘉慧 张婉清 伍咏言)