青龙湖 3万多元的新盘扎堆

　　摊开北京楼市版图，不难发现，每当一个新的板块成为楼市的热点，总有一个契机和爆点。房山因为地铁的开通吸引了大量海淀和丰台的外溢需求;昌平则因为中关村高科技企业的北移，备受码农追捧;朝阳孙河则因为统一的规划和低密度，成为改善聚集地。

　　目前的北京楼市中，青龙湖就是这样一个可能迎来爆发的区域，在区位上，青龙湖板块位于丰台和房山的交界处，自然资源背靠西山南麓，拥有6000亩的水面湖景;教育资源有人大附中(丰台校区)、十三中(丰台校区)、，民族大学附属中学(丰台实验学校)等。区域内主打低密度的住宅产品，而且集中了万科、龙湖、首开、泰禾、金地等多家开发企业。据北京青年报记者探访得知，该区域除了少数高端住宅外，大部分项目都是新出让的限竞房用地，并且都可能在2019年里扎堆入市，许多新盘限价37245元/平方米，但实际的开盘价甚至低到3.4万元/平方米左右。低置业门槛和优越的环境资源极大可能使得青龙湖板块成为今年的楼市热点。

　　新盘扎堆

　　青龙湖板块其实并不是一个纯新的板块，早在多年前亿城就在这里开发了西山华府项目，主推别墅产品。作为青龙湖的近邻，丰台区王佐板块内还有北科建开发的领秀翡翠山、中铁山语城等项目，但无一意外，均是主打面向改善需求的中、大户型产品，并且由于体量不大，并没在北京楼市中掀起热潮。

　　直到2017年，众多开发商开始在青龙湖拿地，甚至发生了多轮竞价抢地的情况，才让这个板块从地图上走到了大众的视线中。

　　2017年4月，国开联合万科凭借20轮的举牌以58.5亿元拿下丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，溢价率17%，平均楼面价为2.34万元/平方米;6月22日，国开+万科+首开+龙湖联合体以56.1亿元的成交价格将青龙湖地块收入囊中，溢价率为50%，自持面积12%;2018年7月，金地以17.5亿摘青龙湖4.8万平方米住宅用地;同年9月，首开又以底价11.5亿元、楼面价13640元/平方米摘得青龙湖地块;今年2月，万科又与国开组成联合体经过13轮报价，以43亿元，溢价率6.17%，成交楼面价23354.46元/平方米的代价，将青龙湖东侧的魏各庄地块收入囊中。

　　再加上原本在此的石榴集团的V7北湖壹号和亿城燕西华府，青龙湖已经集中了十余家知名开发企业。一个以前只作为旅游景点的板块，这次因为楼市而火了起来。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，青龙湖板块由于多个开发商的进入已经成为京西少有的刚需盘、改善盘的聚集地，预计区域内项目的整体品质在竞争压力下都将有所改善，部分项目还瞄准了终极改善型的人群，区域产品力也在逐步提升。

　　低置业门槛有一定吸引力

　　曾经青龙湖板块的新房供应主要以高端别墅类的改善盘为主，像燕西华府，单套超过了千万元。但对于本就居住在房山或者丰台，想要在本区域内买房的刚需购房人来说，选择并不多。

　　这种局面有望在2019年里彻底扭转。据北京青年报记者了解，最近两年青龙湖出让的土地都已限竞房为主，在限制价格的同时，大多要求执行70/90政策，像在售的万科翡翠西湖除了合院外，就主打90平方米的小三居，总价在360万元左右。随着大量限竞房的即将入市，青龙湖板块的置业门槛将明显降低。

　　由首开集团开发的首开熙悦观湖项目可能在近期开盘，项目均价限制在37245元/平方米，位于青龙湖东侧，同时90平方米以下户型不得少于70%。

　　以万科翡翠西湖和首开熙悦观湖的主力90平方米户型为例，前者单套价格在360万左右，后者单套价格约为330万-340万元，这一价格基本已是刚需入手商品房的，门槛。

　　为了吸引购房人，两个项目也是拿出了看家本领。万科翡翠西湖的90平方米，做出了三室两厅一厨一卫，并且采用了全明的设计，户型较为方正，空间利用率很高。在紧凑型的小三居里把客厅面宽做到了3.9米。而首开熙悦观湖则是主打89平方米的观湖洋房，只有1.53的容积率，低密舒适。

　　除了户型之外，这两个项目在社区打造上也将开发商的优势融入其中。此次国开东方携手万科，引入了万科翡翠系的产品线，在青龙湖区域开展百亿“造城计划”，意图在此塑造一处既古典又现代、既精致又自然的湖畔生态别墅区。而首开项目则因为有商业地块属性，在低密度的住宅之外，还将配建大型综合商业，地上建筑规模为24791平方米。

　　除此之外，龙湖在青龙湖板块的项目也可能将在近期入市。不久前的龙湖媒体见面会上，龙湖集团北京公司总经理顾修铭就介绍，2019年北京龙湖将有3个项目入市销售，分别位于青龙湖、高丽营和，别墅区。其中，与购房人见面的将是青龙湖板块的熙湖悦著项目，项目同样是低密度社区，容积率为1.6，预计将在4月份开放售楼处。

　　据龙湖方面的知情人向北青报记者透露，西湖悦著的限价为3.7万元/平方米，但实际售价可能在此基础上还有两三千元每平方米的优惠空间。

　　郭毅表示，未来青龙湖板块还将有更多的限竞房项目加入，对刚需人群来说无疑是个利好，又是一个以低总价置业的好机会。

　　自然资源优越 短期内销售面临拼刺刀

　　除了价格以外，青龙湖最吸引人的就是优越的自然资源，毕竟这里曾是以别墅、洋房为主的低密度区域。

　　从自然资源上看，青龙湖一直以来都是京西，发展潜力的价值板块，高达98.5%的森林覆盖率，区域内负氧离子含量高于市区8倍有余。其背靠北京西山南麓，以6000亩水面傲立京城，水域面积相当于北京颐和园、玉渊潭公园、北海公园以及中南海水量的总和。对于较为缺水的北京来说，背山望水的机会并不多。

　　而目前青龙湖板块的项目也都聚集在青龙湖周边，东侧小部分区域是属于丰台区，西侧大部分区域则属于房山区，在交通上，青龙湖板块目前主要依靠京良路、莲石路、阜石路、西六环和京港澳高速通勤，，遗憾的是目前区域内并未开通地铁，板块在售项目也更适合自驾出行的购房人。

　　在教育资源方面，青龙湖板块则是京郊区域少有的中学集中的板块。目前已有的教育配套就包括了人大附中(丰台校区)、十三中(丰台校区)、，民族大学附属中学(丰台实验学校)等，但需要提醒购房人的是，大部分中学位于丰台区域，而青龙湖未来供应的新房住宅中，有很大的比例都属于房山区的项目，为学校考虑的购房人需要多加注意。

　　显然青龙湖的自然资源优势和新盘扎堆的现状，使其很可能成为2019年新的爆点区域。但业内也提醒到，由于多个限竞房项目扎堆，未来区域内项目销售很可能出现拼刺刀的情况。

　　郭毅指出，青龙湖一直是北京楼市的一个价格洼地。但是从最近这几年这种发展来看，还是能看到一个很好的发展势头。多个知名开发商的扎堆会使得青龙湖板块的整体价值提升，包括配套、产品、定位都会不断提升。对于刚需人群来说，一方面可以随着这个区域的发展享受到生活上不断便利的一个过程，另外一方面，随着区域产品整体升级也能够为自身的这个住宅项目带来一定的升值空间。

　　虽然未来可期，但从短期看，对于青龙湖刚需项目的销售，也有业内人士表示并不乐观。该业内人士指出，青龙湖板块限竞房集中，面临着比较大的去化压力。首先体量比较大，一个项目有上千套房，在北京限购限贷非常严格的情况下，刚需人群数量有限。另外，多数项目所属的房山区并不是购房人关注的，，意向购房的刚需就更加有限。另外，从目前入市的项目情况来看，由于没有地铁，只能自驾出行，对于刚需的吸引力反而要弱一些。但郭毅也认为，3万元出头，总价350万以内就能享受到有山有水的低密度生活，还是会吸引很多外溢购房需求。