亦庄：万套限竞房扎堆卖 未来优惠空间明显

　　随着北京启动第三阶段城南计划以及北京大兴国际机场即将在今年9月正式启用，推动大兴区域关注热度持续上升。这其中，亦庄板块近几年表现可谓，抢眼，并逐渐成为大兴高端居住的代言板块。

　　2018年，凭借土地市场的火势，原本开始显现供应不足的亦庄板块再次聚集了大批项目。只不过，这一次供应主角从之前的中高端、低密度产品变成了70/90的限竞房，并且由于供应体量庞大、同质化严重，如何在今年的限竞房鏖战中突围，也成为考验区域开发商功力的重要课题。

　　宜居，瀛海&河西区

　　如今提到的亦庄板块主要由三大区域组成，包括林肯公园、亦庄·金茂府所在的传统亦庄核心区，南海子公园周边的瀛海及亦庄河西区和京沪高速以东、与通州接壤的区域。其中，瀛海及亦庄河西区作为后起之秀，也是目前亦庄板块新增供应最集中的地区。

　　瀛海及河西区因紧邻南海子公园，生态环境优越，因此一直以宜居著称南城楼市。自2013年以来，金茂、万科、北京城建、中铁建、住总、首开、龙湖、中海、中信、融创、旭辉等众多品牌房企先后竞驻，相继打造了十余个高端低密住宅和别墅产品，令区域快速升级为亦庄高端宜居，之地。

　　与住宅开发齐头并进的还有区域交通路网的建设。包括京台高速、京开高速、京津高速、京沪高速、四五、五环、六环等多条高速公路、城市高速路和城市主干道已经在区域内形成了纵横交错的路网。

　　轨道交通方面，地铁亦庄线、去年年底刚通车的地铁8号线南延线，加上规划中的地铁17号线、S6线以及将在今年试运行的有轨电车T1线，将极大地提升区域出行便捷性，缩短区域与北京城市核心区的出行成本。

　　此外，瀛海及河西区还拥有整个亦庄板块，质的教育配套。目前，12年建制的人大附中北京经济技术开发区实验学校已经正式落户亦庄河西区，周边还有已经建成的北京亦庄实验学校(十一学校)、中芯国际幼儿园、中芯国际小学、耀华国际幼儿园等众多公立和私立国际教育资源。

　　同时，区域医疗文体配套也在全面跟上。北京同仁医院、北京中医药大学东方医院等三甲医院、爱育华高端私立妇儿医院均分布于瀛海及亦庄河西区附近，特别是亦庄同仁医院二期建成后，其就医诊疗部门可能将整体搬入亦庄。而在亦庄河西区域的南侧，靠近六环位置或将建两座大型体育场馆，未来将承接大型国际体育赛事或演唱会，极大丰富区域居民的文体生活。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，亦庄本身是，经济技术开发区，具备雄厚的产业支撑，加上优异的自然环境，已经成为京南片区最重要的高端置业区域。而亦庄能覆盖的客群范围也很大，北至海淀、东、西城，南至大兴，东至朝阳、通州，西至石景山、门头沟都存在潜在的购房需求。

　　销售压力巨大

　　2017年至今，亦庄板块共成交了9宗经营用地，8宗限竞房地块、1宗共有产权房，未来供应总量预计超万套。截止到目前，6个限竞房项目已经入市，包括和悦华锦、万和斐丽、金隅·金麟府、首开熙悦林语、首创远洋禧瑞天著、中海·瀛海府。

　　这些限竞房项目基本上都分布在五环至六环间，售价均在5.2万元/平方米左右。受“70/90”政策影响，大部分户型也都是90平方米以下的二居、三居，再加上全部为毛坯交房，同质化较为严重。

　　地产营销人韩乐在接受采访时表示，2018年北京南城限竞房供应量比较大，亦庄板块分布的项目也比较多，竞争相对较为激烈。今年虽然还没有新增项目，但去年很多项目普遍还没有消化完，因此竞争局面仍会延续。

　　仔细盘点区域在售的限竞房项目，瀛海府作为北京，限竞房项目，去年6月9日首期推出的194套88平方米南北通透三居房源全部被认购，主要得益于项目价格限定为52499元/平方米，而位于其北侧的一普通商品房项目销售均价为67000元/平方米，总价优势突出。但项目二期产品为280平方米联排别墅，总价超千万元，去化率有待观察。

　　万和斐丽主力户型为69-90平方米一居至三居，首期取证664套房源，目前签约297套，去化率不足五成。二期取证243套，目前零签约。虽然项目户型优势不算突出，但考虑到竞品瀛海府二期新品总价较高，且紧邻地铁8号线南延线始发站瀛海站，后期去化率或将有所提升。

　　和悦华锦主力户型为90平方米三居和130平方米四居，全部为6-8层花园洋房，容积率1.8，首期取证1501套房源，目前签约410套;二期取证1839套房源，目前签约114套。项目属于区域中较大体量的限竞房项目，考虑到今年激烈的同质化竞争局面，后期去化率也不容乐观。

　　首创远洋禧瑞天著主力户型为89平方米三居、116平方米四居和138平方米四居，产品为高层和洋房。首期取证1095套，目前签约134套，去化率不足20%。二期取证1148套，目前签约0套。项目距离亦庄线次渠南站仅500米左右，交通便利，但洋房总价超过600万元/套，三居总价虽然低于500万元/套，但同样户型不够方正。

　　首开熙悦林语主力户型包括85-90平方米两至三居，138平方米改善三居以及220-300平方米叠拼别墅。截至2018年11月14日共取证四次，获批房源519套，目前签约124套，去化率不足三成。总价相对较高、“刀把”式户型以及无轨道交通支持均是影响项目去化率的因素。

　　金隅·金麟府主力户型89-115平方米三居，得房率80%，户型通透方正，容积率1.84。，取证房源1224套，目前签约仅29套，去化率不足1成。项目与和悦华锦仅一路之隔，虽然距离地铁亦庄线和地铁8号线较远，但未来T1有轨电车会经过项目附近。由于错过了2018年销售季，项目一期开盘推出了总价300万元以内的一居产品，以期以低总价吸引客户关注。

　　值得注意的是，金隅·金麟府旁边还另有一个限竞房项目待入市，同为金隅旗下，房源约1100套。这意味着，未来1-2年区域将面临三个大体量限竞房相互“贴身肉搏”。

　　韩乐认为，今年春节前后，北京楼市开始出现一些地段优势明显的新项目。对于限竞房来说，在总价、面积差不多的情况下，购房者肯定希望选择离市区更近、地段更有优势的。因此，这些新品出现势必会对区域市场产生分流，带来销售压力。

　　同时，考虑到亦庄板块限竞房项目较为集中、单体面积也较大，未来不排除开发商会有优惠促销的情况出现，包括推出特价房、一口价优惠等，以快速消化、促进回款。