东莞二手房“惜售”变“急售”

　　东莞二手房进入买方市场。

　　莞城楼盘

　　一手房市场成交持续冷淡、降价促销波及二手房市场。二手房市场“三价合一”政策继续收紧，成交困难，不少二手房报价回落至年初水平，甚至有二手房业主自降两成报价出售，个别业主报价跌破购入价，亏本出售。记者在调查采访中发现，东莞二手房卖家从之前的“惜售”向“急售”心态转变，采取降价、包税、赠送车位等花样促销，以吸引刚需购房者入市，促进成交。

　　业内人士表示，随着年底到来，更多报价较低的笋盘入市，刚需自住购房者可以到二手房市场寻找心水房源。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者石忠情

　　调查

　　个别二手房卖家报价下降近两成

　　记者了解到，今年以来在“三价合一”持续影响下，东莞二手房业主心态从“惜售”变为“急售”，心态发生了明显转变。特别是9月份东莞一手房市场吹起了“降价风”，定价合理使得购房者回流一手房市场，二手房卖家降价出售的心态更为迫切。

　　今年以来，东莞大部分银行实施“三价合一”政策，减少“阴阳合同”，二手房的交易税费增加，间接提高了首付门槛，而二手房买家中刚需的比例较多，对首付门槛较为敏感，故而很多购房者转向购置一手房，导致今年的二手房市场交投萎缩明显，整体房价从上涨逐步趋向平稳下滑。10月份，东莞中原战略研究中心针对二手房成交量大、市场关注度高的，镇街(凤岗、塘厦、东城、南城)的二手房源做了专项抽样调研，调研覆盖约200个楼盘小区、800套抽样房源，对业主的心态变化和放盘价格的变化进行了针对性的调研和分析。东莞中原战略研究中心介绍，受国庆前后楼市大环境的影响，叠加“三价合一”政策的持续影响，本次专项调研数据统计分析显示，国庆节后，二手房业主的心态发生了较为明显的变化，约9%的房源业主调低报价，报价调低的幅度平均在5%左右，个别业主的报价调低幅度接近20%。

　　乐有家研究中心数据也显示，2018年10月东莞二手商品房过户2566套，环比下跌8.7%，同比下跌21.22%;截至10月31日，东莞二手住宅挂牌价为1.94万元/平方米，环比下跌1.02%。

　　二手房业主各种办法促销房源

　　东莞中原战略研究中心介绍，在调研中发现，无论是豪宅还是刚需房，业主主动促销的心态明显，而二手房卖家的促销方式主要有三种：降价、包税、赠送车位。如凤岗的永江花园有一套173余平方米的四房，报价由8月份的350万元直降至300万元，而且卖家包税，折算下来单价仅1.6万元/平方米;东城的天骄峰景一套143平方米的三房，报价由8月份的450万元降至420万元，并且赠送车位;南城的金丰花园一套73平方米的二房，由5月份的报价110万元降至98万元等。

　　调研显示，业主调低报价的理由多种多样，如“急需资金周转”“购买新房用钱”“工作调动急售”“出国急售”等。随之而来的是业主“降价”“急售”“愿承担部分税费”“真有意向可以再谈”“全款买房可以再优惠”“业主自行赎楼”等，甚至连此前出售意愿较低的业主也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”。

　　市场

　　刚需青睐 总价100万~200万元物业

　　家住深圳的陈先生于2016年分别在东莞塘厦、南城贷款购买了两套二手房，尽管其所购房子位置不错，但因为购买人群减少，二手房转手困难，原本打算快速卖出的计划失败，加上东莞租金较少，陈先生因此所要承担的月供压力大。他告诉记者，他的报价已经一降再降，希望能够快速将房子售出。

　　记者发现，二手房市场从卖方市场进入买方市场。合富置业相关人士表示，2016年10月~2018年是楼市调控政策集中出台的时期，两年以来，二手楼市交投量从成交火热的2015年、2016年大幅回落，部分购房需求受到抑制，至今年三季度东莞二手楼市成交量已经回归到2015年之前的状态，整体成交低位运行。另据合富大数据显示，从东莞二手房的购房群体来看，，置业者的成交占比出现了明显的增加，从年初的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明显，是2017年以来的高位，当中超过四成的买家选择总价在100万~200万元之间的物业。

　　案例

　　西平业主报价下调75万元

　　南城的西平板块是东莞二手房成交量最多的区域之一。

　　西平片区东骏豪苑一套150余平方米的四房，在今年6月份时，报价高达400万元，进入下半年，随着楼市的逐步降温，业主也一次次地调低报价，但是由于价格依然偏高，在长达4个多月的时间里也没能成交。而最近的土地流拍，更使得业主“待价而沽”的心态回归理性，，底价仅为325万元，比，报价降低了18.75%，已经降至该小区今年1月份的成交价水平。

　　卖家主动承担个税以促进成交

　　东城东泰板块因为生活配套齐全一直以来受到二手房买家的青睐。光大景湖春天的一套112余平方米的三房在今年9月份的报价为，196万元，由于该房源非“满五，”，故个税较高，该房也是乏人问津。进入10月，业主向经纪人表示价格下调10万元。此外，还可以将省内老家的房子过户出去，配合这套房源转为“满五，”，以降低交易成本、加快成交速度。

　　按照往常习惯，二手房交易税费往往由买家承担，但是近来非“满五，”业主主动承担一半个税促进成交现象变得普遍。

　　塘厦丹缇轩小区一套92余平方米的三房在9月份的放盘价为165万元，由于该房源不是“满五，”，个税大约20万元左右。为了能尽快售出，业主向经纪人表示可以承担一半的个税，如果是一次性付款的客户，还有议价空间，这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平。

　　业内人士

　　部分房源或回到年初价格水平

　　业内人士表示，11月之后，市场将逐步进入年底传统的购房、换房季，预计更多的笋盘也将陆续登场，根据目前的情况估计，一些房源或将回到年初时的价格水平。

　　东莞中原战略研究中心表示，预计买卖双方将积极入市，市场交投将逐渐升温。业主方面，随着年底来临，出于资金周转、工作调动、家庭搬迁、改善换房等需要，放盘量有望大幅增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大降幅。购房者方面，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，产业和人口结构都在不断升级优化，未来的发展潜力巨大。在年底议价空间加大的情况下，很多笋盘将非常有吸引力，建议购房者遇到笋盘趁低入市，果断出手。