新讯网官方唯一联系电话：15001380073 在楼盘林立的东坝地区，一块60多亩的工地隐身其中，并不十分起眼。然而北京商报记者，获悉，2017年，就在这一工地上，一座能容纳1300余位老人的养老机构将正式投入运营，并有望成为本市规模，的养老机构。随着人口老龄化愈发突出，养老机构面临严重供不应求的局面，未来北京养老市场仍有较大发展潜力。该养老机构投资方、北京诚和敬投资有限责任公司凭借其纯国资的背景，在对该项目的经营上有着别样的“玩法”。
1300张床位“北京之最”
据诚和敬总经理梁仰?介绍，已经动工的东坝单店养老机构项目，总占地面积为60亩，建筑面积达10万平方米，包含三栋老年公寓、一个三级康复老年病医院及一个养老人才培养基地，规划建设床位超过1300张、房间接近600个，将有望成为北京已开工建设规模，的养老机构。而截至目前，已开始运营的非养老地产类养老机构，规模，的要数拥有千张床位的丰台区老吾老养老院了。此前网上虽有消息称，某些企业要在北京建设千余张甚至几千张床位的养老机构，但这些项目最终大多没有了下文。因此，超过1000张床位的养老机构至今在本市仍未有成型的案例。
由于此前北京新出台了政策，未来本市所有不到高龄即80岁以下健康的、非城市特困或农村五保对象的老年人，不能再入住公办养老机构。因此，大量老年人开始对营利性养老机构的入住条件、价格格外关心。据介绍，单店项目与目前大多数社会资本投建的营利性养老机构类似，也选择了中高端收入的养老人群。梁仰?告诉北京商报记者，该项目最快2016年底基本完工，投入运营还是要到2017年。目前，诚和敬初步制定了每个床位1.2万元/月的均价，这个价格目前在本市的营利性养老机构中算是高档层的中等水平，提供的服务内容包括居住服务、生活护理照料、健康管理等非附加服务，而美容美发、单独加餐等附加特殊服务还是需要单独收费的。
1.2万元/月究竟贵不贵
每张床位1.2万元/月乍听起来确实有点贵，但中国劳动学会副会长苏海南却直言，这是由目前北京养老市场的客观环境所决定的。有调查显示，北京不少企业办养老机构还是希望能投建营利性的养老机构，而其中大多数的投资方向都选择了中高端，比如远洋椿萱茂、恭和苑这两个本市典型的社会办养老机构，每个床位的的收费分别达到1.65万元/月以及1.2万-1.4万元/月。
“因此，营利性养老机构瞄准中高端市场作为主流选择还是可以理解的。”苏海南表示，仅土地成本一项就为投资方带来了不小的压力。记者从诚和敬公司投资部了解到，单店项目建设成本6.8亿元，其中土地相关成本就占了近1/3，目前初期计算的运营开办成本是3000万元左右。如此计算，该项目仅目前计算的整体成本至少就约为7.1亿元。
梁仰?向北京商报记者介绍，在计算单店项目成本初期，诚和敬确实经历了一个相对“纠结”的过程。“在土地资源稀缺的北京，找到一块能容纳这么大体量的地块并不容易，因此我们从市属国企中建筑、基建类企业入手，寻找它们拥有的闲置土地，包括首农、城建集团也都接触过，分析后发现市政路桥集团在东坝拥有的工业用地条件十分合适，且常年空置，经过与市政路桥的多轮沟通，因此最终争取下来了这块土地。”梁仰?表示，由于该宗土地要建设养老机构就得调整性质为养老用地，因此需要补交土地款，然而在办手续的过程中，北京的政策发生了变化，补交的金额从1亿元升至2亿元，即每平方米补交了2000元左右。
不排除通过，融资
在土地转性的流程结束后，单店项目还需要面对接下来的建设、经营环节投入。梁仰?告诉北京商报记者，由于土地产权方市政路桥集团不打算把土地卖给诚和敬，因此诚和敬并不拥有该宗土地的产权，而是采取了租赁的形式，获得了50年的使用权。“但这也同时意味着，诚和敬之后为单店项目做融资就会遇到一些困难。”梁仰?告诉记者，此前国家开发投资公司等资本方都曾经和诚和敬接触过，希望能一同将该地块买下来，但就因为产权不能转移，最终投资都卡在了这个环节上。
考虑到养老产业利润本来就比较薄，成本回收周期长，投资金额较大，因此，诚和敬确定了12-14年收回成本并实现8%收益率的计划。
梁仰?表示，未来单店项目不排除会以消费信托甚至，等形式化解融资难的问题。具体而言，梁仰?解释称，“目前，我们已经与信托公司及银行共同研发了消费信托产品，而单店项目采取消费信托的障碍就是销售渠道费用较高，比如银行需要耗费较大的人力成本为客户介绍、推荐该项目，但如果未来项目开始运营了，老人看到项目，心中有底了再去购买信托产品就会大大降低销售渠道费用，然后诚和敬将获得的资金集中起来继续投入到单店项目上来，就能形成比较良好的循环了”。
民政局知情人士向北京商报记者透露，近两年社会资本在北京投建大规模养老机构的意愿还是不少的，前期也有以此作为噱头宣传的，但，其实真正为北京养老需求解渴的不多，很多都沦为了养老地产，其实北京中低端养老需求还是挺多的，针对这部分消费者的细分养老机构其实并不多，尤其是床位数多的大型机构。苏海南建议相关部门，除了关注非营利性的养老机构外，应多重视鼓励政策在营利性养老机构层面的落地，尤其是多扶持针对中低端消费群体的营利性养老机构，让那些既去不了公办养老院，又没能力去高端养老机构，同时没条件居家养老的老人不再面临市场空白。
