地产大鳄的“杭州玻璃门”

　　习惯了在北上广深做开发的大鳄们，也习惯用大城市的交通距离感与土地增值经验，来解读杭州（楼盘）的每一块土地，他们更忽略了这座城所拥有的强大“抵抗文化”，其结果只能是不尽人意

　　文｜刘德科 杭州房市观察员

　　凡是知名的地产大鳄，几乎都已杀进杭州。但这却是一个令人头痛的城市。

　　她看上去有一种透明的美，但是，当你欢欣鼓舞地要闯进去，很可能会撞得头破血流。她始终被一扇玻璃门隔着，就像是美剧《穹顶之下》中，那个被透明穹顶彻底笼罩的小城。

　　这倒不是因为杭州的政商关系有多复杂，相反，和全国其他城市相比，杭州政府部门做事的方式算高度透明。当然，这种透明性也让那些已习惯在别处“暗箱操作”的少数外来大鳄非常不适应。但是，对于多数大鳄来说，他们主要是因“高房价假象”误入其中，而他们的左右脑分别被“救世主心态”与“大都会思维”所牵引，，，又在这里遭遇了超乎想象的“抵抗文化”。

　　救世主心态

　　就政治地位与国际化程度而言，杭州与北上广深难以相比。地产大鳄的总部基本上都在北上广深，所以他们是带着强烈的优越感来杭州的。他们的“救世主心态”，体现在户外广告牌或职业经理人的表情上，就是类似“远洋改变杭州”或“西溪进入融创时代”的标语。

　　但是，绝大多数地产大鳄造出的房子，放在其他城市或许还算不错，但放在杭州，实在让杭州人不忍卒看。杭州的购房者，早就被诞生在本土的绿城彻底洗了脑，他们拥有惊人的品质鉴赏力。不仅如此，杭州本土开发商也只能以绿城为标准，在真材实料及美学手段上下功夫，这就推高了整个城市的商品房品质水准。哪怕是政府主导的经济适用房，也能让外来的地产大鳄们大吃一惊。

　　所以，聪明的大鳄会尽早丢弃“救世主心态”，然后绞尽脑汁地讨好这座城市及其居民：在不同场合表达对绿城的尊重，是，成本的“套近乎”；在湖心亭、钱王祠或城隍阁举办品牌发布会，是砸钱的“博欢心”。

　　当然，杭州不是只有绿城。当地有不少本土房企在中小户型的精细化设计上，具有睥睨全国的水准。比如，建筑面积为90平方米的房子，可以做到“三房两卫两厅”，这一格局要是放在北京（楼盘）或上海（楼盘），至少得需要120～140平方米。对于购房者来说，这意味着节省了一笔巨大支出。但是，很多外来大鳄还停留在“90平方米两房一卫”的水准，只有极少数愿意因地制宜地应用这些宝贵经验，比如来自北京的中化方兴。

　　大都会思维

　　与“救世主心态”一同被带入杭州的，还有大鳄们的“大都会思维”。习惯了在北上广深做开发的大鳄们，也习惯用大城市的交通距离感与土地增值经验，来解读杭州的每一块土地，但结果往往不尽人意。

　　此前，融创在杭州的之江国家旅游度假区收购了某项目的部分股权，并取得操盘权。用“大都会思维”来解读，这完全是一宗成功的收购：风景极好，名校学区，离市中心才十几公里，而且是折价收购。

　　但对于杭州人来说，除了西湖与西溪，最多加上运河，其他地方的山水或公园，基本都不叫风景，因为杭州风景好的地方实在太多，所以风景就没那么值钱了。

　　中海在杭州开发了几个楼盘，刚刚有了点“扎根”的感觉，但是一个“地王”项目就把它“将”住，且几乎被“将”成“死局”。这其中，最主要原因是中海的拿地机制是总部决策，地方公司只有建议权而没有否决权。对于总部来说，若放在北上广深，中海拿下这个“地王”在逻辑上没有任何问题。

　　这样的例子不胜枚举。甚至可以说，几乎所有外来大鳄在杭州拿下的第一块土地，都要遭遇“水土不服”的症状。有时候，明明是同一个地方，隔一条小河，对于杭州人来说，河这边是“高大上”，河那边就“土得掉渣”了。

　　高房价假象

　　不管怎样，被马可·波罗描绘成“世界上最美丽华贵之天城”的杭州还是不断吸引着外来房企，而它们很可能是“高房价假象”的受害者。

　　杭州是1998年中国住房制度改革以来的第一个高房价城市。在2005年以前，杭州的房价确实与北京、上海旗鼓相当，但如今早就被北京、上海甩出N条街。此后，2008年被深圳（楼盘）超过，2012年又被厦门（楼盘）超过。但“第一个”总会让人印象深刻，“高房价”的帽子仍然戴在很多人的心里。以至于某机构发布的“2010年杭州新房价格居全国首位”这条假新闻，遗毒至今。

　　杭州本质上仍是一座小城，如果一段时间内，几个豪宅项目卖得较好，那么整座城市的平均房价很可能会直线飙升。

　　越是市场经济发达的地方，越是对财富有崇敬感，杭州人就特别愿意传颂那些价格超高的楼盘。如果你告诉外来大鳄，“一个住宅项目的开盘均价若超过2万元/平方米，销售就会变得非常困难”，他们基本上都会流露出“这怎么可能”的表情。

　　这一切，就形成了“杭州房价特别高”的舆论假象。所以，过去几年，外来大鳄们自然就信心百倍、不计成本地在杭州疯狂拿地。现在，他们中的大多数都被“套牢”。

　　抵抗文化

　　除了外来房企本身策略失误，杭州本地购房者的柔性抵抗也颇为强韧。

　　2013年9月，原浙大华家池校区地块挂牌出让，外来大鳄世茂与本地领军房企滨江集团(002244,股吧)激战到，一刻，只要世茂上台报价，现场就一片沉默；等到滨江上台报价，在场观战的杭州媒体就立即报以热烈的掌声。

　　很少有其他城市会像杭州这样，将外来大鳄与本地房企清晰地划成两个阵营。本地房企取得的每一次“胜利”，都被竞相传颂，甚至神化；外来大鳄的每一个“差错”，很容易就无限放大，甚至诋毁。或许只能借用萨义德《文化与帝国主义》中的术语来形容，这座城市拥有强大的“抵抗文化”。

　　几年前，万科集团总裁郁亮在杭州召开了一次全国媒体见面会。“杭州非常有文化。”话还没说完，他突然反应过来对面坐着很多来自北京的记者，“当然北京也很有文化。但是北京的文化是显性的，杭州的文化则是隐性的。”

　　在中国六大古都之中，杭州似乎最难找到古都的影子，不仅古典建筑的地表遗存最少，就连南宋皇宫遗址都已被埋在现有城市地面以下三米。这座城市的悠久文明，犹如观音菩萨用柔软的柳枝从玉净瓶中蘸出的一滴甘露，早已溶解在杭州人的日常言谈举止之中。

　　杭州看似柔弱，却难以被驯服。越是要在短时间内改变她、驯服她，越可能要付出惨重的代价。这座城市的人，早已经见识了太多精致的事物；一切粗暴的预谋，几乎都难以获得成功。如果你要在这座城市有所收获，你就必须温柔地对待她。

　　（完）