公摊有必要 关键要明晰

　　在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。

　　近日，武汉多名业主就某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻而维权抗议。随后，新华社、新华每日电讯一同发表评论文章声讨，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。 文、图：广州日报全媒体记者王荔珏

　　公摊怎么计算 买家基本上都是“蒙查查”

　　何为公摊面积?简单解释就是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域，以及各种为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积。简单来讲，公摊面积=建筑面积-套内面积。

　　公摊面积到底是多少才合理?根据目前房地产市场上的惯例，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%~15%之间;带电梯的小高层住宅，公摊系数在17%~20%之间;高层住宅相对更高一些，约20%~25%。

　　专业人士指出，尽管市民对于公摊面积有诸多质疑，但公摊面积却是一种客观的存在。如今，随着住宅产品舒适度的不断提高，加上建筑物不断向高处要空间，因此公摊的面积往往会更多。通常而言，超高层的建筑公摊面积要比高层提高一截。

　　对于公摊面积究竟是怎么计算的，到底该摊多少，专业建筑设计师就强调，消费者必须要有理性的认识，因为它是必须存在的，并不是越少越好，要减少公摊面积，就必须通过减少电梯数量，缩小走廊、过道、管道井、楼梯间面积等方法，这无疑将影响居住的舒适度，甚至有可能带来安全隐患。不过，引发市民诟病的是，究竟商品住宅中哪些项目是属于公摊在内需要买家买单，买家却并不知情，卖家也没有详细的数据分摊说明，买房时销售员的一句“实用率xx”，买家就被打发了。

　　按段子手的说法就是：每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，，诠释了什么叫1+1>2。

　　据了解，有些善于玩公摊猫腻的小区，会把独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通通都计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。可以说，公摊面积究竟是多少?买家基本都是“蒙查查”，通常只能靠开发商的良心报数了。

　　按套内面积卖楼?顺德已改成“双轨制”

　　也正因为是公摊面积存在含糊地带，因此，早有一些区域卖房就已采用了以套内面积计算房价的销售方式。据了解，在省内，顺德早在2000年4月就出台政策规定，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套(单元)内建筑面积计算房价，其公用建筑面积的建设费用可计入销售单价内。每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

　　不过，如今顺德卖楼却是建筑面积、套内面积计价“双轨并行”的方式。据顺德某楼盘的销售人员透露，卖楼采用“双轨并行”是源于2014年，顺德出台政策规定：缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。因此，自此以后，开发商的卖楼方式就开始采用“双轨制”，就是买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅只有按套内面积计算的单价，还增加了以建筑面积计算的销售单价。

　　记者了解到，在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。

　　业界人士表示，重庆的这一卖楼模式其实更接近国际惯例，因为欧美都是按套内面积来计算房价，与广州相邻的香港近几年同样也都采用了套内面积计价。

　　公摊面积究竟怎么分摊需要透明化

　　记者认为，无论是按建筑面积还是按套内面积卖房，只要是公摊部分能让消费者看得明明白白，其实采用哪种方式计价都可以。今年7月，浙江省已出台新规，率先统一了建筑面积计算标准，其中就包括公摊面积的测算，这无疑就是制度走向完善的重要一步。

　　据了解，浙江新规规定：为鼓励建设阳台，规定住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。同时，为防止开发企业以阳台名义“偷”面积，该新规还规定在按1/2计算后，单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积(不含阳台)比值超过7%的，超过部分按全面积计算。

　　同时，为鼓励开发企业设计建设设备平台，保障住宅今后设备升级空间，该新规规定：套内建筑面积(不含阳台)70平方米以下的住宅套型、室外设备平台小于3平方米的，或70平方米及以上的、设备平台小于5平方米的，不计入建筑面积。超规定部分，按全面积计算。同时，为鼓励开发企业做好建筑节能工作，还规定建筑保温层不计入建筑面积。

　　所以说，只要设定好分摊“规则”，让消费者把分摊的面积弄清楚了，那即使你按建筑面积计价，消费者也会爽快掏腰包的，怕就怕这腰包掏得不明不白而已。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗日前就表示，对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。他建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

　　目前，广州实行的是按建筑面积卖房，不过，销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。